2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：區(qū)位因素

　　一、區(qū)位因素

　　前面講過，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動都需要房地產(chǎn)，并對其區(qū)位有所要求。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便捷或者社會影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格的高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關(guān)鍵是要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn)，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。較具體地說，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通、周圍環(huán)境和景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好（如有青山、碧水、藍天），居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通等。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（ ）。（2007年試題）
　　A．臨街狀況
　　B．動力是否易于取得
　　C．廢料處理是否方便
　　D．接近大自然
　　E．產(chǎn)品原料的獲取方便程度

　　答案：BCE

　　由于各種用途對交通都有要求，而且不同用途對交通的敏感程度不同，所以在完全競爭的市場條件下，每種用途的經(jīng)濟地租曲線均是遞減的，并且梯度不同。一般地說，由于零售業(yè)對交通最為敏感，有所謂“一步三市”，其經(jīng)濟地租曲線的梯度最大，在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟地租為各種用途之最。專業(yè)服務(wù)業(yè)（如律師、會計師、估價師等）、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)因?qū)煌]有零售業(yè)那么敏感，其經(jīng)濟地租曲線的梯度較零售業(yè)小。接下來的是居住用途，因為它對交通的敏感程度不如前者，所以經(jīng)濟地租曲線的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。農(nóng)業(yè)由于在市中心和在較偏遠的市郊所產(chǎn)生的經(jīng)濟地租差異較小，所以其經(jīng)濟地租曲線較平緩，梯度是各類經(jīng)濟活動中最小的。

　　如果把上述各種用途的經(jīng)濟地租曲線重疊，便可知各地段產(chǎn)生經(jīng)濟地租最高的是哪一種用途。在完全競爭的市場條件下，各個土地使用者按照其產(chǎn)生的經(jīng)濟地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者則把土地租給那些出價最高的使用者，即假設(shè)每塊土地都由能夠支付最高租金的用途使用。這樣，城市中心就會為零售業(yè)所租用，其次為專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)，再遠一些為高密度多層住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是農(nóng)業(yè)。如果設(shè)想城市所在的地區(qū)為一均質(zhì)平原，則各種用途會呈同心圓分布。

　　房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是由于其他方面的建設(shè)引起的。當房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。例如，位于有天然周期性災(zāi)害地區(qū)（如有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊）的房地產(chǎn)，利用價值很低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災(zāi)襲來，人們的生命財產(chǎn)都無保障。因此，這類地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然很低。但這類地區(qū)一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災(zāi)害的影響，其房地產(chǎn)價格會上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海，具有良好景觀或水路交通等有利條件，從而其房地產(chǎn)價格要高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

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