房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義5

　　5.3 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6類）

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）

　　項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)

　　未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）

　　物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化）

　　即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化

　　比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本）

　　也稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會(huì)，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）

　　房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

　　不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短，物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短

　　持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）

　　房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大

　　5.4 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

　　房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　投資者 投資目的 投資對(duì)象

　　收益型 承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平 的長期投資者 獲得穩(wěn)定租金收益 進(jìn)行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)

　　收益加增值型 能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者 物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益 尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)

　　機(jī)會(huì)型 承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益的投資者

　　投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

　　6. 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　6.1 投資組合理論

　　6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　6.1 投資給合理論

　　主要論點(diǎn)（不要把雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里）

　　在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)不同

　　把適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個(gè)理想的長遠(yuǎn)策略

　　尋找一個(gè)固定的預(yù)期收率下風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合

　　說明

　　通過投資組合理論，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在

　　具體方法

　　地區(qū)分布

　　時(shí)間分布

　　項(xiàng)目類型分布

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計(jì)算。

　　資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場(chǎng)的整體平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）

　　無風(fēng)險(xiǎn)收效率一般為國債的收益率或銀行存款利率。

　　6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)整體平均收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率

　　折現(xiàn)率＝資金的機(jī)會(huì)成本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值＝無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場(chǎng)的平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）

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