房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》講義5

　　5.3 房地產投資的個別風險（6類）

　　收益現金流風險（收入低了）

　　項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險

　　未來運營費用風險（費用高了）

　　物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險

　　資本價值風險（折現率或報酬率變化）

　　即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化

　　比較風險（機會成本）

　　也稱機會成本風險，投資該項目而失去了其他投資機會，失去了相應的收益的風險

　　時間風險（時機與時間）

　　房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險

　　不僅表現為選擇合適的時機進入市場，還表現為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇，物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短

　　持有期風險（持有時間）

　　房地產投資持有時間相關的風險，壽命周期越長，持有期風險越大

　　5.4 風險對房地產投資決策的影響

　　房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。

　　投資者 投資目的 投資對象

　　收益型 承受低風險低收益水平 的長期投資者 獲得穩(wěn)定租金收益 進行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)

　　收益加增值型 能承受中等風險和收益水平的投資者 物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益 尚未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)

　　機會型 承受較大投資風險，期望獲得高收益的投資者

　　投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險

　　6. 風險與投資組合

　　6.1 投資組合理論

　　6.2 資本資產定價模型

　　6.1 投資給合理論

　　主要論點（不要把雞蛋放在一個藍子里）

　　在相同的宏觀經濟環(huán)境下，不同投資項目的收益及風險不同

　　把適當的項目組合起來，可以達到一個理想的長遠策略

　　尋找一個固定的預期收率下風險最小，或是在一個可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合

　　說明

　　通過投資組合理論，可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統風險因素仍然存在

　　具體方法

　　地區(qū)分布

　　時間分布

　　項目類型分布

　　【重點難點】市場風險系數及預期投資收益率的計算。

　　資產的預期收益率＝無風險資產收益率+市場風險系數（市場的整體平均收益率-無風險資產收益率）

　　無風險收效率一般為國債的收益率或銀行存款利率。

　　6.2 資本資產定價模型

　　一個投資的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上投資項目的系統性市場風險系數乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率

　　折現率＝資金的機會成本＋適當的風險調整值＝無風險投資收益率＋市場風險系數（市場的平均收益率－無風險投資收益率）

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