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房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值
房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值:
預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值,需要弄清3個(gè)問題:
①該價(jià)值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)值;
?、谠搩r(jià)值是在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值;
③該價(jià)值的預(yù)測方法有哪些。
(一)開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況
開發(fā)完成后的價(jià)值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值。因此,在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值之前,先要弄清未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,然后再預(yù)測該狀況的房地產(chǎn)價(jià)值。以估價(jià)對象為商品房在建工程為例,如果預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房的,則預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是毛坯房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的,則預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是粗裝修房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的商品房是精裝修房的,則預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是精裝修房的價(jià)值。
?。ǘ╅_發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間
開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間可能是未來開發(fā)完成之時(shí),也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。因此,在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值之前,還要弄清是預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值。在傳統(tǒng)方法中,開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。但在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中,對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的,則是預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值;當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的,則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。
?。ㄈ╅_發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測方法
在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí),一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值,通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變化趨勢,或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合(長期趨勢法的內(nèi)容見本書第十章),即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測。
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