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假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟

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  假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟:

  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟:

 ?、僬{(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況;

 ?、谶x取最佳的開發(fā)利用方式,確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;

 ?、垲A(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;

 ?、茴A(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值;

 ?、蓊A(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤;

 ?、逌y算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。

  下面以評(píng)估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格為例,說明如何調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式,其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)介紹。

  在中國現(xiàn)行土地使用制度下,政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地,主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地,它可能是熟地,也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式,政府都需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià),以確定其招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)(保留價(jià))、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數(shù);投標(biāo)人、競買人、土地使用者也需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià),以確定其報(bào)價(jià)或出價(jià)。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件,通常政府在事先已明確,投標(biāo)人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地,只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此,政府的這些限制條件,也是評(píng)估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)必須遵守的前提條件。

責(zé)任編輯:芊墨

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發(fā)布:2007-07-10 11:44    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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