房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題下載5

　　甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000㎡，售價3000元/㎡，銷售稅費率為售價的7%.銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100㎡的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收人中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？為什么？

　　答案：

　?。?）甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤分割。

　?。?）正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分配比例對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)價值進行分割，則：

　　甲應(yīng)該分得：2762.1÷2+30+2=1396.05萬元；

　　乙應(yīng)該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬元。

　　王某于2006年3月10日在郊區(qū)發(fā)現(xiàn)一棟自己喜歡的別墅并立即購買，購買價格為220萬元，當時為辦理過戶手續(xù)委托評估公司對該別墅進行了評估，評估價值為200萬元。2006年10月1日，張某因資金緊張，欲將該別墅作為抵押物向銀行貸款，銀行同意張某貸款申請，但要求對該別墅的抵押價值進行重新評估。

　　問：為什么原評估報告不可用？

　　答案：

　?。?）評估目的不同，估價報告只能為委托方在該目的下提供估價對象的價值依據(jù)；評估時點不同，市場可能發(fā)生變化，別墅的周圍景觀也可能發(fā)生變化。

　?。?）考慮到抵押對象為別墅，其價值量大。而需求市場相對較少，變現(xiàn)能力差，若貸款不能如期償還，銀行存在著很大的變現(xiàn)風(fēng)險，因此抵押評估的價值可能和原報告的評估結(jié)果有很大差異，故需重新評估。

泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)課程開通