房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》備考習(xí)題（1）

　　案例一：某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。

　　（問題1）采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)（ ?。?。
　　A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
　　B．按建筑物耐用年限計算
　　C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
　　D．按建筑物已使用年限計算

　　（問題2）采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（ ?。?。
　　A．收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
　　B．估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
　　C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
　　D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　（問題3）估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%．估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是（ ?。┤f元。
　　A．2800
　　B．2940
　　C．4000
　　D．4200

　?。▎栴}4）假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（ ?。?。
　　A．原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
　　B．原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
　　C．業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
　　D．該500萬元可再次抵押

　?。ù鸢?）A、（答案2）C、（答案3）C、（答案4）D

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