2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》學(xué)習(xí)資料（7）

　　七、征地和房屋拆遷補償估價（法規(guī)第三章）

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。

　　3、征地補償估價。①土地補償費（前三年平均產(chǎn)值的6-10倍）；②征用耕地的安置補助費（4-6倍）；③青苗補償費；④地上附著物補償費；⑤房屋拆遷補償費。

　　4、房屋拆遷補償估價。①補償對象。房屋所有人（被拆遷人）；②補償方式。貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換；③補償標準。貨幣補償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定；④估價時點。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價，應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。

　?、谝婪ㄒ杂袃敵鲎尅⑥D(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。

　?、垡婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)以及其他費用。

　　④對取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價時應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　?、莶鸪`章建筑和超過批準權(quán)限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準權(quán)限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。估價時應(yīng)按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補償估價，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)備及其附屬物等，都不可遺落。

　　6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價。①代管房。估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。

　?、谲姰a(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　7、拆遷補償估時應(yīng)注意的幾個問題。

　?、俨疬w估價委托人必須合法（取得房屋拆遷許可證）；②拆遷對象必須合法（應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋）；③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。④拆遷補償估價不應(yīng)包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。⑤估價目的：拆遷補償估價；⑥價值標準：公開市場價值標準。

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