專(zhuān)家表示房?jī)r(jià)若預(yù)期下跌，取消限購(gòu)可施行

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    2014年以來(lái)，房地產(chǎn)存在著較大的問(wèn)題，政府救市，“取消限購(gòu)”的消息不絕于耳。當(dāng)前的樓市狀況，市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)緩慢下降，消費(fèi)者觀望情緒濃厚，期待樓市能夠觸底。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良認(rèn)為隨著改善性需求和剛性需求的變化，隨著預(yù)期房?jī)r(jià)的下降，限購(gòu)政策實(shí)際上可以取消。

    曾幾何時(shí)，在二、三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)紛紛“失守”之際，北上廣深四大一線(xiàn)城市的二手房，一直依仗著所謂“剛需”，意欲隔岸觀火。事實(shí)上，作為金融中心的上海，的確也曾讓北京、廣州、深圳保留了一絲翻盤(pán)的希望。根據(jù)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知，北上廣深四大一線(xiàn)城市中，盡管北廣深房?jī)r(jià)環(huán)比下降，但上海的二手房房?jī)r(jià)卻實(shí)現(xiàn)了環(huán)比微漲。

    祝寶良表示，上半年經(jīng)濟(jì)確實(shí)緩中趨穩(wěn)，穩(wěn)中求進(jìn)，但穩(wěn)中有憂(yōu)，穩(wěn)中有險(xiǎn)，房地產(chǎn)就是其中一個(gè)。上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，從房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售面積，土地購(gòu)置面積，新開(kāi)工面積都是在下降，下降幅度比較大，同時(shí)房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度在逐月放緩，特別5月份下降到了10%左右，6月份稍微抬高了一點(diǎn)。但房地產(chǎn)的到位資金只增了3%，表明房地產(chǎn)有很大的問(wèn)題。

    他表示，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求出現(xiàn)變化。他認(rèn)為，現(xiàn)在關(guān)鍵的問(wèn)題是看需求。把需求分成三類(lèi)，一類(lèi)是剛性需求；第二類(lèi)是改善性需求，小房子變大房子；第三類(lèi)投機(jī)性需求。

    他認(rèn)為，從2010年開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)政策出臺(tái)以后，第三套房基本沒(méi)有了，只要房?jī)r(jià)漲得高的地方都有限購(gòu)，現(xiàn)在開(kāi)始房?jī)r(jià)預(yù)期下跌了以后，就沒(méi)人搞投資、投機(jī)性需求，因?yàn)橥哆M(jìn)去它價(jià)格要跌，還不如把錢(qián)存銀行。所以實(shí)際上，這兩年需求量主要是與剛性需求和改善性需求相關(guān)?！案纳菩孕枨笤趺此隳?？現(xiàn)在每個(gè)城鎮(zhèn)居民家庭，估計(jì)那個(gè)城鎮(zhèn)居民家庭主要是有戶(hù)口的，每年每人平均增加一平米，也就是改善性需求大概有4.7億平米，剩下的那一塊基本上就是剛性需求了。要分析這兩個(gè)需求具體的量。所以我們當(dāng)時(shí)就預(yù)期2014年房?jī)r(jià)要跌，很重要的原因就是剛性需求下降了，這個(gè)跟我們年齡人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系。”

    他分析，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵是靠改善性需求的變化。而改善性需求恰恰跟房?jī)r(jià)預(yù)期有關(guān)系。如果預(yù)期房?jī)r(jià)跌大家就不買(mǎi)房子了，等到房?jī)r(jià)符合心理價(jià)位才會(huì)購(gòu)置，而房?jī)r(jià)的調(diào)整與來(lái)剛性需求有很大關(guān)系，“剛性需求沒(méi)有辦法短期得到改善，可能拖個(gè)半年，拖個(gè)一年，所以這塊跟丈母娘把房?jī)r(jià)搞上去有關(guān)系?！?br />

    限購(gòu)取消市場(chǎng)也需要恢復(fù)期 要給購(gòu)房者良好的心理預(yù)期

    限購(gòu)取消，一開(kāi)始對(duì)樓市的改變不會(huì)很大，這就像是感冒的病人，需要吃藥，但是一下子要好起來(lái)也沒(méi)有那么快，這是需要有一個(gè)恢復(fù)期。

    因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)行情比較冷淡，購(gòu)房者都還是抱著等一等的心態(tài)在買(mǎi)房。最明顯的表現(xiàn)，就是購(gòu)房者探盤(pán)的周期越來(lái)越長(zhǎng)，以前我們銷(xiāo)售基本上談個(gè)4-5次就可以簽單，但是現(xiàn)在要翻一番，最主要的還是購(gòu)房者的心態(tài)問(wèn)題。

    限購(gòu)取消肯定會(huì)對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)產(chǎn)生不一樣的影響，這是一個(gè)恢復(fù)期，而且限購(gòu)取消完，還是需要政府、開(kāi)發(fā)商、媒體等合力給市場(chǎng)一個(gè)聲音，讓客戶(hù)能夠?qū)κ袌?chǎng)產(chǎn)生正確的判斷方向。

    祝寶良認(rèn)為，限購(gòu)政策實(shí)際上可以取消。一方面，因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)在跌了。另一方面，要想維持房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)地運(yùn)行，核心問(wèn)題是改善性需求，現(xiàn)在改善需求第二套住房里的首付比例很高。房地產(chǎn)短期之內(nèi)再建工作非常大，投資暫時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響不會(huì)很大，但房地產(chǎn)的銷(xiāo)售可能降低。“第一套房無(wú)論如何，剛性需求一定要支持。如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售額下降的幅度過(guò)大，第二套房首付比例應(yīng)該要下調(diào)，支持改善性需求，要鼓勵(lì)和支持自助性需求和改善性需求，同時(shí)嚴(yán)格抑制投資投機(jī)性需求?！?/p>