2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：成本法及其運(yùn)用

　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第五節(jié) 建筑物折舊的求取

　　（三）分解法

　　分解法（breakdown method）是先把建筑物折舊分成它的各個(gè)組成部分，然后分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，再把測(cè)算出的各個(gè)組成部分相加來(lái)求取建筑物折舊的方法。分解法是求取建筑物折舊的最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法，

　　分解法認(rèn)為，建筑物折舊首先可分成物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三大組成部分，而物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊又可分成若干個(gè)組成部分，并應(yīng)根據(jù)其各自的特點(diǎn)分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)求取。

　　分解法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。這是先把物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，然后分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕∑湔叟f后相加。②求取功能折舊。這是先把功能折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，然后分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕∑湔叟f后相加。③求取外部折舊。這是先把外部折舊分為不同情況，然后分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕∑湔叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是把上述求取的物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊相加得到建筑物的折舊總額。

　　1．物質(zhì)折舊的求取方法

　　物質(zhì)折舊的求取過(guò)程和方法如下：

　?。?）將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?lèi)。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用（包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等，以下簡(jiǎn)稱(chēng)修復(fù)費(fèi)用）小于或者等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額的，是可修復(fù)的，即：

　　修復(fù)的必要費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值

　　反之，是不可修復(fù)的。

　　（2）對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用作為折舊額。

　　（3）對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?lèi)。短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或者長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。在實(shí)際中，短壽命項(xiàng)目與長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的基礎(chǔ)上作出的，例如，基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門(mén)窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購(gòu)建價(jià)格（通常為市場(chǎng)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用等之和）、年齡、壽命或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算其折舊額。

　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算其折舊額。

　?。?）把可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。

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