青島開發(fā)區(qū)房地產業(yè)發(fā)展研究

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

　　1、青島開發(fā)區(qū)房地產市場評估

　?。?）房地產開發(fā)項目投資持續(xù)快速增長。2002 年全區(qū)房地產開發(fā)項目投資總額為 14.71 億元，占全市 14.75%，比 2001 年增長 20.87%，高于全市增幅近 9 個百分點，經濟拉動效果顯著。其中，住宅項目完成投資 9.77 億元，增長 25.9%，占房地產開發(fā)投資總額的 66.41%；辦公樓、寫字樓項目完成投資 0.68 億元，占 4.59%；商業(yè)營業(yè)用房項目完成投資 3.59 億元，占 24.42%；其他項目完成投資 0.67億元，占 4.58%，投資結構進一步優(yōu)化，產業(yè)帶動作用增強。

　?。?）商品房銷售供給兩旺。房地產市場隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態(tài)勢。2002 年全區(qū)房屋開發(fā)面積 210.81 萬 m2，占全市總開發(fā)量的 l 5.02%，比 2001 年增長 15.01%，高于全市增幅 11 個百分點。新開發(fā)面積 96.3l 萬 m2，占全市的 16.54%，與 2001 年基本持平。年竣工商品房面積 70.46 萬 m2，占全市的 12.4%，比 2001 年下降 27.55%.其中，住宅竣工面積 44.37 萬 m2，占全市的 9.97%，比 2001 年下降 34.41%.因土地政策的影響，房地產開發(fā)面積有一定下降，2003 年1~6 月份房地產開發(fā)面積為 50.6 萬 m2，比 2002 年同期下降 6.3%.但隨著建設用地的調整到位、土地報批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進程的加快，青島開發(fā)區(qū)房地產業(yè)發(fā)展后勁依然強勁。

　?。?）個人購房比例逐年上升。2002 年房屋銷售面積為 55.86 萬 m2，占全市的 11.78%，比 2001 年增長 23.09%，其中，住宅銷售面積為 46.51 萬 m2，增長 12.61%.

　?。?）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計，空置房得到了進一步消化，全區(qū) 2002 年空置商品房面積為 24.09 萬 m2，占全市的 22.97%，比 2001 年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開發(fā)區(qū)房地產投資快速增長，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。

　　2、青島開發(fā)區(qū)房地產市場能保持購銷兩旺的成因

　　為什么青島開發(fā)區(qū)房地產市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經濟、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個方面來分析其成因。

　?。?）經濟因素。社會經濟良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003 年 1~10 月份，青島開發(fā)區(qū)國內生產總值為 172.3 億元，增長 31.8%.其中，第一產業(yè)增加值為 2.8 億元，增長 3.7%；第二產業(yè)增加值為111 億元，增長 26.5%；第三產業(yè)增加值為 58.5 億元，增長 46.3%.全區(qū)國民經濟快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產市場快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎。

　?。?）城市化因素。城市化進程加快是房地產業(yè)發(fā)展的內在動力。青島的城市建設日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內需的機遇，結合九五計劃所確定的發(fā)展目標和任務，重點進行主城和輔城的新區(qū)開發(fā)建設和重要基礎設施的建設，舊區(qū)重點進行棚戶區(qū)改造和用地調整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團的雛形，為實現(xiàn)遠期規(guī)劃奠定良好基礎。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經濟為主的特色經濟，將青島的經濟發(fā)展中心向青島開發(fā)區(qū)全面轉移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進西海岸，構建青島經濟發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標，這無疑說明青島開發(fā)區(qū)將是城市和經濟發(fā)展重中之重。

　　（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發(fā)區(qū)人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產市場的發(fā)展提供了最初的物質基礎——啟動資金和消費者。

　　（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經出臺的相關政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優(yōu)惠政策。

　?。?）房地產企業(yè)因素。主要有：

　?、俜康禺a開發(fā)企業(yè)機制靈活。這幾年青島開發(fā)區(qū)房地產經濟中民營經濟成份快速增長，激活了整個房地產市場的運行機制。房地產開發(fā)公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優(yōu)良的銷售業(yè)績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產公司。

　　②房地產企業(yè)各方面素質比較強。全區(qū)房地產企業(yè)經理平均年齡為 44.5 歲，年齡結構較好；高級職稱占 20.2%，中級職稱占 62.9%；研究生學歷占 2.6%，大學本科學歷占 37.5%，大專學歷占 49.5%.

　?、鄯康禺a企業(yè)實施“注重品質、追求品牌”戰(zhàn)略。建設一批現(xiàn)代化、規(guī)?；@林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開發(fā)區(qū)的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質量已成為房地產企業(yè)的生命線。

　?。?）環(huán)境因素。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業(yè)務量增加。如 2003 年 1~9 月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為 126.7 億美元，比 2002 年同期增長 26.4%.其中，出口總額 73.2 億美元，增長 22.8%；進口總額 53.5 億美元，增長 31.7%，極大地推動了開發(fā)區(qū)房地產事業(yè)發(fā)展。

　　3、青島開發(fā)區(qū)房地產業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

　　目前，青島開發(fā)區(qū)房地產市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產發(fā)展的 6 個重要因素將依然起到重要作用。

　　3.1各項有利政策分析

　　一是國家將實行繼續(xù)擴大國內需求、實現(xiàn)經濟穩(wěn)定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標，各大名牌企業(yè)落戶青島開發(fā)區(qū)進行現(xiàn)代化建設，國民經濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從 2003 年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團開發(fā)”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近 100 個村莊整合為 20 個居住區(qū)。2003 年重點啟動建設 5個示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積 800 萬 m2，其中，拍賣區(qū)商品房建筑面積 500 萬 m2，建設周期為 3~5年，每年的住宅開發(fā)面積至少 100 萬 m2.

　　3.2全區(qū)住宅需求總量預測

　　2002 年底青島開發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足 25m2，房地產業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎 2008 年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續(xù)增長。預計全區(qū)房地產在今后 1 0 年內仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，并繼續(xù)成為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。

　　2005 年前青島開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展預測增幅為 30%，2010 年計劃城市化水平為 85%、城區(qū)人口為 60萬人，而目前全區(qū)城市化水平不到 60%、城區(qū)人口不足 35 萬人，以每年新增人口 3 萬計算，平均每年需新增住房面積至少 100 萬 m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據(jù)以上分析，只要整體經濟環(huán)境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區(qū)房地產業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產需求的主要原因之一。調查顯示，中國城鎮(zhèn)居民對住房的滿意率尚不到 20%，約有 48%的居民提出要在兩三年內換購住房；已購公房用戶中有 67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當大。按照 2002 年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口 35 萬人、人均增長 10 m2 住房面積計算，就需要增加住房近 350 萬 m2 住房面積。房屋租賃加大了對房地產市場的需求。2003 年區(qū)內將新增人口 3 萬余人，如果按照 40%的人需要承租商品房、每人 10 m2 計算的話，約需承租 12 萬 m2.

　　3.3房地產開發(fā)存在的問題

　　在房地產持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：

　?。?）供應結構不盡合理，房價上漲過快。從 2000 年開始青島開發(fā)區(qū)商品房價格每年上漲 15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續(xù)增長。房價的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

　?。?）房地產企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發(fā)生，房地產投訴較多。

　?。?）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產開發(fā)企業(yè) 99 家，其中，四級以上資質企業(yè)僅為 41 家，年開發(fā)量在 1 萬 m2 以下的企業(yè)占 70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產的行列。

　　總之，為了防止房地產開發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應做到：一是要十分珍惜房地產市場發(fā)展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產市場持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產開發(fā)經營行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進一步提升，房地產企業(yè)下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規(guī)范房地產市場秩序，加強法制建設，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規(guī)行為，促進房地產市場健康、持續(xù)地發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1] 謝文惠，鄧 衛(wèi)。城市經濟學[M].北京：清華大學出版社，1996.

　　[2] 呂 華。房地產估價[M].上海：同濟大學出版社，1990.