王雪松：歡天喜地政策月下的樓市答案

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一、2014年10月主要地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)概覽

1、招商地產(chǎn)

2014年10月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積29.16萬(wàn)平方米，同比增加16.19%;簽約銷售金額38.27億元，同比減少11.33%，銷售均價(jià)下降24%。

2、金地集團(tuán)

2014年10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積39.2萬(wàn)平方米，簽約金額44.5億元，分別較上年同期增長(zhǎng)60.7%和56.7%。銷售均價(jià)下降2.5%。

3、萬(wàn)科集團(tuán)

2014年10月公司于月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售面積190.6萬(wàn)平米，銷售金額220.9億元。分別同比增長(zhǎng)13.7%和27.3%，銷售均價(jià)上漲12%。

4、恒大集團(tuán)

2014年10月的物業(yè)合約銷售金額約為人民幣90.5億元。該月合約銷售面積約為102.9萬(wàn)平方米。2014年10月的集團(tuán)物業(yè)銷售均價(jià)為每平方米人民幣8797元。同比分別下降45.5%，59%;均價(jià)上升32.6%。

5、龍湖地產(chǎn)

龍湖地產(chǎn)10月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售額61.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比增長(zhǎng)25%;銷售面積達(dá)51.2萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為：12051元每平方米;較去年同期分別上升25.2%，1.4%，銷售均價(jià)上升23.5%。1—10月累計(jì)成交額為385.5億，同比下跌4.2%。

6、世茂房產(chǎn)

10月份，世茂房地產(chǎn)的合約銷售額約為67.79億元，平均銷售價(jià)格12016元/平方米;合約銷售面積為56.42萬(wàn)平方米銷售額同比下跌9.7%;環(huán)比下跌3.6%。

前十月累計(jì)合約銷售總額約為574.76億元，完成全年目標(biāo)的71.88%，累計(jì)合約銷售總面積為473.15萬(wàn)平方米，合約銷售額與合約銷售面積同比分別上升3%及9%。首十月平均銷售價(jià)格為12147元/平方米。

7、奧園地產(chǎn)

奧園地產(chǎn)公布截至2014年10月31日止首十個(gè)月的業(yè)績(jī)，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售總額約人民幣85.821億元，同比增長(zhǎng)約31%。奧園前十月僅完成全年150億元銷售目標(biāo)的57.21%。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)問(wèn)題思考:

1、如此火力兇猛的政策，在至少上市公司的公告看來(lái)，幾乎極為寒磣的成果面前，后市難有樂(lè)觀。任何一項(xiàng)政策，如果執(zhí)行的時(shí)候都看不到極為強(qiáng)大的威力，那么接下來(lái)政策熱情冷卻以后，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)冷徹心扉。這點(diǎn)在股市上，通常的降低交易稅的效果可供參考。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)三方市場(chǎng)，政府，開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者。強(qiáng)勢(shì)方是話語(yǔ)權(quán)決定方。既然政府是市場(chǎng)之一，既然政府是參與者之一，憑什么我們要認(rèn)為政府只會(huì)拯救蕓蕓眾生，而不會(huì)只顧個(gè)體私利呢?

二、地產(chǎn)上市公司半年報(bào)與三季報(bào)簡(jiǎn)讀

21、濱江集團(tuán)

半年報(bào)：營(yíng)收43.4億;凈利潤(rùn)率10.4%;現(xiàn)金19.1億;預(yù)收賬款：157億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：50億。

三季報(bào)：營(yíng)收32.3億(75.7)，凈利潤(rùn)率：3.7%;現(xiàn)金12.7億;預(yù)收款147億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債48.8億。三季度銷售收入約22.3億。

簡(jiǎn)評(píng)：長(zhǎng)三角的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況更能反映未來(lái)全國(guó)大公司的利潤(rùn)率狀況，三季度凈利潤(rùn)率直線下降，且銷售狀況極不理想(沒(méi)有考察公司出貨節(jié)奏，從報(bào)表來(lái)看)，四季度凈利潤(rùn)在這種情況下，還將下降，公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)令人費(fèi)解，大量的預(yù)收款沒(méi)有體現(xiàn)在公司報(bào)表上，盡管債務(wù)相對(duì)較小，沒(méi)研究存貨，如果放在存貨上，也算一種思路，即金融杠桿相對(duì)小，減輕了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。

22、金科地產(chǎn)

半年報(bào)：營(yíng)收：43.6億;凈利潤(rùn)率：7.1%(扣除非正常收益);預(yù)收賬款244億;短期借款31.4億;現(xiàn)金97.3億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：83.9億。

三季報(bào)：營(yíng)收57.3億(100);凈利潤(rùn)率：3.46%(扣除非正常收益);現(xiàn)金102億;財(cái)務(wù)成本0.99億(較去年上升1072%);短期借款20.2億;預(yù)收賬款242億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：62.3億。三季度銷售約：55億。

簡(jiǎn)評(píng)：利潤(rùn)率大幅度降低，現(xiàn)金對(duì)短期負(fù)債覆蓋較高，短期不存在財(cái)務(wù)壓力，但財(cái)務(wù)成本相對(duì)于去年飆漲，結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，顯示出金科的財(cái)務(wù)管理水平不高。

23、中洲地產(chǎn)

半年報(bào)：13.5億;凈利潤(rùn)率：20.1%(扣除非經(jīng)常收益);現(xiàn)金19.5億;短期借款0.35億;預(yù)收賬款18.1億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：8億。

三季報(bào)：營(yíng)收3.8億(17.3);凈利潤(rùn)率：6.3%;現(xiàn)金13.3億;短期借款：0.6億;預(yù)收賬款：31.5億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：3.1億。三季度銷售金額17.2億。

簡(jiǎn)評(píng)：三季度銷售相當(dāng)不錯(cuò)，財(cái)務(wù)安全性較高。從報(bào)表來(lái)看，企業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)不錯(cuò)。

24、中天城投

半年報(bào)：營(yíng)收52億;凈利潤(rùn)率：12.4%(扣除非正常收益)(18.5%);現(xiàn)金35.5億;短期借款10億;預(yù)收賬款140.2億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：48.4億。

三季報(bào)：營(yíng)收31億(83);凈利潤(rùn)率：10.8%;現(xiàn)金32.7億;短期借款8億;預(yù)收賬款138億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：56.4億;三季度銷售業(yè)績(jī)約為：28.8億。

簡(jiǎn)評(píng)：業(yè)績(jī)良好，現(xiàn)金對(duì)短期負(fù)債覆蓋能力相對(duì)安全。去年業(yè)績(jī)大幅度提升。

25、云南城投

半年報(bào)：營(yíng)收6.7億;凈利潤(rùn)率：(虧損1.9億);現(xiàn)金39.4億;短期借款0.5億;預(yù)收賬款7.4億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：32.5億。

三季報(bào)：營(yíng)收4.3億(11);凈利潤(rùn)：(虧損1.13億)(3.03)，現(xiàn)金33.4億;短期借款無(wú);預(yù)收賬款：8.96億;三季度銷售收入5.86億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：34.7億。

簡(jiǎn)評(píng)：企業(yè)虧損厲害，但現(xiàn)金相對(duì)較為充裕，短期支付較為安全。銷售收入較低。這類地方平臺(tái)，是否會(huì)出政策性調(diào)整和機(jī)遇，是一個(gè)值得關(guān)注的事情。

26、中航股份

半年報(bào)：營(yíng)收19.7億;凈利潤(rùn)率：(虧損0.68億);銷售金額9.7億;現(xiàn)金12.8億;短期借款28.6億;預(yù)收賬款22.3億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：18.7億。

三季報(bào)：營(yíng)收9.4億(29.1);凈利潤(rùn)率：虧損0.43億;現(xiàn)金12.4億;短期借款30億;預(yù)收賬款27.8億;一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債：17.2億;本季度銷售額為：8.6億。

簡(jiǎn)評(píng)：這也是一個(gè)激進(jìn)型企業(yè)，現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)覆蓋率僅為26.2%，至少創(chuàng)國(guó)企最低。同時(shí)這也是一個(gè)非常令人期望，同時(shí)非常讓人失望的企業(yè)。央企，大躍進(jìn)，原地大踏步，大虧損的企業(yè)。

半年報(bào)與三季報(bào)的幾個(gè)思考：

1、當(dāng)前所讀的三季報(bào)成績(jī)差不多的業(yè)績(jī)，都是上市公司在9—15個(gè)月前的銷售業(yè)績(jī)，而土地成本多發(fā)生在36—22個(gè)月前購(gòu)置，財(cái)務(wù)成本與上漲的土地成本，誰(shuí)高誰(shuí)低，這個(gè)依據(jù)各開(kāi)發(fā)公司實(shí)際情況而定。但大體的概率是土地成本的上升是快過(guò)財(cái)務(wù)成本的，換言之，今天地產(chǎn)公司銷售額獲得利潤(rùn)率將是一種價(jià)格下跌，土地成本上升以后的利潤(rùn)，也許到時(shí)候負(fù)利潤(rùn)企業(yè)比比皆是，這是一種中等偏大概率。其次是目前結(jié)算的銷售價(jià)格是在房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆的2013年2季度與三季度的銷售業(yè)績(jī)，如此價(jià)格而得到的利潤(rùn)率在10%以下均很普遍，那么未來(lái)房地產(chǎn)利潤(rùn)率將如何呢?

2、如此利潤(rùn)率，房地產(chǎn)企業(yè)還有什么底氣大規(guī)模擴(kuò)充呢?當(dāng)今的錯(cuò)位高企的土地市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)業(yè)將來(lái)如何面對(duì)資本市場(chǎng)，一旦資本市場(chǎng)拋棄掉房地產(chǎn)業(yè)，那么未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)股價(jià)會(huì)不會(huì)比比皆是的仙股呢?