基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合伙模式研究

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   【摘要】 基于供應(yīng)鏈的思想，傳統(tǒng)制造業(yè)中的各個(gè)企業(yè)被看作整個(gè)供應(yīng)鏈中的某一環(huán)節(jié)，供應(yīng)鏈管理使企業(yè)集中優(yōu)勢(shì)資源與精力創(chuàng)造特殊價(jià)值，提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力并帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為自身行業(yè)中的“集成制造商”，應(yīng)該充分借鑒供應(yīng)鏈管理的思想，大力發(fā)展與相關(guān)合作對(duì)象的伙伴關(guān)系，基于其獨(dú)特的供應(yīng)鏈的內(nèi)部集成，建立合適的合伙模式，以達(dá)到降低開(kāi)發(fā)成本、提高項(xiàng)目品質(zhì)、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。 
   1 引言
    隨著經(jīng)濟(jì)全球化和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，世界呈現(xiàn)了明顯的國(guó)際化和一體化的趨勢(shì)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式亦隨之發(fā)生了很大變化；與此同時(shí)，用戶需求的個(gè)性化也導(dǎo)致不確定性顯著增加。新的生存與發(fā)展環(huán)境呼喚現(xiàn)代企業(yè)開(kāi)展供應(yīng)鏈管理，集中優(yōu)勢(shì)資源，培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)明顯的地域性特征及房地產(chǎn)產(chǎn)品明顯的個(gè)性化特征往往使我們忽視經(jīng)濟(jì)全球化和知識(shí)經(jīng)濟(jì)對(duì)其產(chǎn)生的影響，然而，中國(guó)加入 WTO 近兩年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升、利潤(rùn)逐步下降，在這樣的環(huán)境下，將現(xiàn)代工業(yè)領(lǐng)域信息化管理的一些理念和手段如企業(yè)資源計(jì)劃（ERP）、客戶關(guān)系管理（CRM）、供應(yīng)鏈管理（SCM）、知識(shí)管理（KM）等注入房地產(chǎn)中有助于整合行業(yè)資源，優(yōu)化管理。尤其在當(dāng)前，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)價(jià)值鏈，并通過(guò)合適的合伙模式來(lái)維系，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低其開(kāi)發(fā)成本、提高項(xiàng)目品質(zhì)、增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。
   2 研究背景——供應(yīng)鏈管理的產(chǎn)生與發(fā)展
    供應(yīng)鏈管理是伴隨著傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的。20 世紀(jì) 60 年代以前，企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，企業(yè)發(fā)展主要采取企業(yè)投資控股或兼并的“縱向一體化”模式，并且在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下取得了成功。然而，在高科技迅速發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、顧客需求不斷變化的新環(huán)境下，縱向一體化逐漸顯示出其弊端，企業(yè)大而全增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)與風(fēng)險(xiǎn)，缺乏快速敏捷的響應(yīng)使企業(yè)失去市場(chǎng)機(jī)會(huì)，“橫向一體化”的管理模式開(kāi)始盛行。全球制造鏈及由此產(chǎn)生的供應(yīng)鏈管理就是“橫向一體化”管理思想的一個(gè)典型代表。例如，美國(guó)福特汽車公司在推出新車 Festiva 時(shí)，就是采取新車在美國(guó)設(shè)計(jì)，在日本的馬自達(dá)生產(chǎn)發(fā)動(dòng)機(jī)，由韓國(guó)的制造廠生產(chǎn)其他零件和裝配，最后再運(yùn)往美國(guó)和世界市場(chǎng)上銷售。在體制上，這個(gè)群體組成了一個(gè)主體企業(yè)的利益共同體；在運(yùn)行形式上，構(gòu)成了一條從供應(yīng)商、制造商、分銷商到最終用戶的物流和信息流網(wǎng)絡(luò)。由于這一龐大網(wǎng)絡(luò)上的相鄰節(jié)點(diǎn)（企業(yè)）都是一種供應(yīng)與需求的關(guān)系，因此稱之為供應(yīng)鏈。為了使加盟供應(yīng)鏈的企業(yè)都能受益，并且要使每個(gè)企業(yè)都有比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，就必須加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)鏈的構(gòu)成及運(yùn)作研究，由此形成了供應(yīng)鏈管理（SCM，Supply Chain Management）這一新的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作模式。http://ks.examda.com
    供應(yīng)鏈管理強(qiáng)調(diào)核心企業(yè)與最杰出的企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，委托這些企業(yè)完成一部分業(yè)務(wù)工作，自己則集中精力和各種資源，通過(guò)重新設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程，做好本企業(yè)能創(chuàng)造特殊價(jià)值、比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更擅長(zhǎng)的關(guān)鍵性業(yè)務(wù)工作，這樣不僅大大地提高了本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，而且使供應(yīng)鏈上的其他企業(yè)都能從中受益。供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)通過(guò)對(duì)企業(yè)供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行高度集成，實(shí)現(xiàn)電子化的物流、信息流和資金流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部流程以及企業(yè)供應(yīng)商的信息整合與一體化作業(yè)。企業(yè)和供應(yīng)商、分銷商、渠道商以及終端客戶可以相互協(xié)作，信息共享，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)協(xié)調(diào)生產(chǎn)，從而達(dá)到整個(gè)供應(yīng)鏈過(guò)程的靈活暢順。這種高度整合并優(yōu)化的供應(yīng)鏈，不僅降低了生產(chǎn)成本，而且賦予了企業(yè)在變化莫測(cè)的市場(chǎng)中做出迅速反應(yīng)的能力，提升企業(yè)供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)能力，最終提高客戶服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
   3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理
    房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與一般工業(yè)產(chǎn)品的流程有著很大差別，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的構(gòu)建不同于制造業(yè)的供應(yīng)鏈。一般工業(yè)產(chǎn)品的流程是鏈狀的、單向的；而房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息鏈與價(jià)值鏈很特殊，開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部并沒(méi)有物流的移動(dòng)，信息與價(jià)值的傳遞都是內(nèi)部與外部進(jìn)行雙向的交換，呈星狀發(fā)散（收斂）的。
    房地產(chǎn)企業(yè)的土地決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理幾個(gè)方面的系統(tǒng)應(yīng)該是一種并行系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)商從一開(kāi)始就必須考慮從定位、概念、開(kāi)發(fā)、銷售到物業(yè)管理的項(xiàng)目全生命周期的所有因素，包括成本、品質(zhì)、進(jìn)度和用戶需求。在這種并行工程環(huán)境中，與新項(xiàng)目有關(guān)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等工作基本上是協(xié)同進(jìn)行的，各個(gè)階段的信息必須相互可交流、可反饋。因此，供應(yīng)鏈的構(gòu)建受到各方的影響?；诜康禺a(chǎn)本身的發(fā)展特點(diǎn)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特發(fā)展模式，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理主要體現(xiàn)為基于其核心競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)鏈內(nèi)部集成，如圖 1 所示。

    在這種模式下，開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)全程運(yùn)作的資源整合者，通過(guò)其內(nèi)部相關(guān)部門來(lái)獲取外部供應(yīng)鏈企業(yè)的資金流、物流與信息流，并在其企業(yè)內(nèi)部形成對(duì)于“三流”的集成，通過(guò)內(nèi)部集成，將原本難以構(gòu)建的外部的供應(yīng)鏈以另一種形式在開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部形成。這種模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資源整合能力提出了很高的要求，開(kāi)發(fā)商將以“集成制造商”的身份代表供應(yīng)鏈中的若干企業(yè)來(lái)面對(duì)客戶，因此有效地協(xié)同供應(yīng)鏈中的企業(yè)保持共同的客戶目標(biāo)將在很大程度上避免重復(fù)勞動(dòng)，并提高客戶滿意度，積極地與相關(guān)企業(yè)結(jié)成合作伙伴或者戰(zhàn)略聯(lián)盟是開(kāi)發(fā)商實(shí)施其橫向一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的有效途徑。
   4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合伙模式
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴主要包括供應(yīng)商、設(shè)計(jì)商、承建商等。
   4.1 材料/設(shè)備供應(yīng)商
    建筑材料及設(shè)備供應(yīng)商是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的重要合作伙伴。一般來(lái)說(shuō)，建安費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的 30～50%，而建筑材料及設(shè)備采購(gòu)費(fèi)占建安費(fèi)用的50～60%，即占整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的 20～30%，這部分費(fèi)用的有效控制對(duì)于項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)成本的控制具有重要作用，而且建材、設(shè)備的供貨周期對(duì)于項(xiàng)目的工期控制，品質(zhì)及售后服務(wù)對(duì)于項(xiàng)目的質(zhì)量控制也都有重要影響，通過(guò)合伙，開(kāi)發(fā)商可以更好地控制項(xiàng)目成本、工期及質(zhì)量。對(duì)于供應(yīng)商，與開(kāi)發(fā)商建立并維持合伙關(guān)系，可以獲得穩(wěn)定的產(chǎn)品需求，同時(shí)借助開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的實(shí)物廣告以及其它宣傳途徑，增加商業(yè)機(jī)會(huì)，擴(kuò)大營(yíng)銷渠道。
 從產(chǎn)業(yè)科學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)與建材業(yè)應(yīng)該是對(duì)接完整的天然的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)系，然而目前，我國(guó)建材業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈之間消耗著 26.8%的流通成本。建材產(chǎn)品從廠家到工地要經(jīng)過(guò)批發(fā)商、零售商、設(shè)計(jì)單位、施工方、包工頭、地產(chǎn)公司等六七個(gè)環(huán)節(jié)，減緩了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的信息流通，并導(dǎo)致信息損失和失真。我國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的采購(gòu)模式都存在上述弊端，與供應(yīng)商之間的中間環(huán)節(jié)過(guò)多，這樣采購(gòu)成本增加，采購(gòu)周期延長(zhǎng)，材料及設(shè)備質(zhì)量也難以得到保障。
   近兩年，在線集團(tuán)采購(gòu)已逐步成為廣大開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商樂(lè)于接受的一種新興的房地產(chǎn)采購(gòu)模式，一方面集團(tuán)采購(gòu)可以擴(kuò)大采購(gòu)量形成規(guī)模采購(gòu)以降低采購(gòu)單價(jià)，進(jìn)而降低原材料成本；另一方面在線采購(gòu)能夠擴(kuò)大選擇范圍，減少采購(gòu)流程，縮短采購(gòu)周期。2000 年 10 月，萬(wàn)科集團(tuán)推出 A-housing.com在線采購(gòu)平臺(tái)就是上述模式的一個(gè)典型代表，其采購(gòu)模式從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是一種基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)商合伙模式，如圖 2 所示。