住建部樓市調(diào)控轉(zhuǎn)調(diào)供需關(guān)系

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“房價控制目標(biāo)”退場

樓市調(diào)控的長期思路可能轉(zhuǎn)變?yōu)椋菏狗績r增長速度慢于居民收入的平均增速

隨著包括京滬穗深在內(nèi)的特大型城市的樓市進入冰凍狀態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路也隨之悄然調(diào)整。從2010年開始被中央政府以“高壓”態(tài)勢要求地方政府執(zhí)行的“年度房價控制目標(biāo)”已經(jīng)漸漸“退場”。

作為房地產(chǎn)調(diào)控的牽頭部門，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）已經(jīng)逐步將房地產(chǎn)調(diào)控思路的階段性重點置于“供需關(guān)系調(diào)整”方面，而不再將房價本身作為房地產(chǎn)調(diào)控的直接指標(biāo)，相比于從2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，思路已經(jīng)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。

與此同時，住建部已經(jīng)開始在內(nèi)部研究，在房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的遠期目標(biāo)方面，要爭取使“房價增長速度慢于居民收入的平均增速”。從而使房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展的同時，城鎮(zhèn)居民的基本住房問題也能得到不斷改善。

房價控制目標(biāo)“退場”

所謂年度房價控制目標(biāo)，是指設(shè)區(qū)地級市、直轄市、計劃單列市根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、過往銷售情況等，制定當(dāng)年度的房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)與任務(wù)。

“到現(xiàn)在為止，住建部還沒有通知我們要準(zhǔn)備上報備案明年的房地產(chǎn)價格控制目標(biāo)。”9月11日清晨，東部某沿海省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位不愿具名的官員告訴《中國經(jīng)營報》記者，截至目前，該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也沒有向所屬市縣發(fā)出準(zhǔn)備制定2015年房價控制目標(biāo)的要求。

山西、遼寧、山東等省相關(guān)主管部門的內(nèi)部人士也都向記者表達了類似的情況。而截至目前，住建部也沒有就2015年各地方制定房地產(chǎn)價格控制目標(biāo)的相關(guān)事宜，向地方政府傳達有關(guān)精神。

所謂年度房價控制目標(biāo)，是指設(shè)區(qū)地級市、直轄市、計劃單列市根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、過往銷售情況等，制定當(dāng)年度的房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)與任務(wù)。并根據(jù)這一已制定的目標(biāo)和任務(wù)，制定當(dāng)年度本地房地產(chǎn)地方調(diào)控政策。

實際上，在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，已經(jīng)不包括“制定并公布所在地當(dāng)年度房價控制目標(biāo)”一項。而截至目前未就2015年各地年度房價控制目標(biāo)傳達精神，則意味著自2010年開始的“年度房價控制目標(biāo)”徹底退場。

從2010年開始，為進一步落實房地產(chǎn)調(diào)控工作過程中地方政府的責(zé)任，國務(wù)院制定了“省級政府負(fù)總責(zé)、地市級政府抓落實”的總體原則。作為這一總體原則的落實與分解，住建部在此后歷年部署房地產(chǎn)調(diào)控工作任務(wù)時，都將制定并公布當(dāng)年度本地房價控制目標(biāo)作為一項重要工作進行布置。

“無論是現(xiàn)在大部分地方房地產(chǎn)市場的狀況，還是從目前‘去行政化’這個大思路來看，‘年度房價控制目標(biāo)’都已經(jīng)到了徹底退場的時候。”前述東部省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳不愿具名的官員向記者表示。

重點轉(zhuǎn)向供需關(guān)系調(diào)整

“之前住建部通過多種方式，向我們傳達了改善供需關(guān)系的意思，針對庫存較大的城市，提出了幾個原則。”

與“年度房價控制目標(biāo)”退場連帶發(fā)生的，是“年度房價控制目標(biāo)”不再成為對地方政府主要行政首長和部門負(fù)責(zé)人的考核主要指標(biāo)。不過，短期內(nèi)這一情況在北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市仍然除外。

日前，在接受新華社記者采訪時，住建部新任總經(jīng)濟師馮俊表示，住房價格是市場的重要信號，其本身不應(yīng)當(dāng)是直接的調(diào)控對象。簡單地將住房價格作為住房政策的調(diào)控對象并不合適。住房政策的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是供求平衡、市場平穩(wěn)。

“之前住建部通過多種方式，向我們傳達了改善供需關(guān)系的意思，針對庫存較大的城市，提出了幾個原則：第一，要控制預(yù)售審批的節(jié)奏，避免房地產(chǎn)市場中總體存量過大；第二，要尊重市場規(guī)律，不要盲目以行政手段干預(yù)市場自身的調(diào)整；第三，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)通過合理定價，去化庫存。”前述東部某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳不愿具名的官員告訴記者。

目前，住建部正在內(nèi)部研究調(diào)整供需關(guān)系及其各種手段的可行性，但短期內(nèi)形成統(tǒng)一性政策或者文件下發(fā)的可能性不大。記者獲知，近期住建部將不會再出臺針對全國有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。

從2010年開始，地方政府被強制要求制定并公布本地當(dāng)年度房價控制目標(biāo)，同時，由住建部代表國務(wù)院，對年度本地房價控制目標(biāo)的完成情況進行考核。對于未完成房價控制目標(biāo)，且在落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策不力主要行政負(fù)責(zé)人進行約談、誡勉直至進行行政處分，從而形成了對地方政府的壓力。

“地方當(dāng)時很多的調(diào)控政策實際上是倒推出來的，即確定了年度房價控制目標(biāo)，用哪些手段能夠使房價數(shù)據(jù)達到這個標(biāo)準(zhǔn)，以免被問責(zé)。”此前，一位不愿具名的北京市前任城建部門負(fù)責(zé)人告訴記者。

他表示，大量行政性調(diào)控手段的出臺，都是圍繞“房價數(shù)據(jù)”的指標(biāo)，“確保數(shù)據(jù)能達標(biāo)”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺。北京從2011年開始，在限購的基礎(chǔ)上，開始通過各種變相的“限價”措施，以確保年度本地房價控制目標(biāo)能夠完成，但也在一定程度上，扭曲了供需關(guān)系。

房價上漲速度應(yīng)低于居民收入增速。

新思路對比房價增長和收入增長

“這是一個關(guān)聯(lián)性的目標(biāo)，而不是單向度的說房價單邊上漲還是單邊下降，而是綜合考慮居民的支付能力，也就是說，房價漲幅應(yīng)該低于居民收入的平均增速，而此前的狀況是房價的增速大幅超過居民收入的增長速度和幅度。”

“按照國務(wù)院的要求，我們對房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化保持常態(tài)化的監(jiān)控，總體還是要保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。”9月10日下午，住建部一位不愿具名的官員向記者表示，至于下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的方向，他表示，還沒有確定的、可以明確的所謂“新思路”。

不過，對于未來房地產(chǎn)調(diào)控的思路和方向，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，住建部內(nèi)部已研究多時。只是由于涉及到各種原因，至今這一思路尚未有確定性結(jié)論。

記者了解到，在研究討論的過程中，盡管在住房政策、房地產(chǎn)調(diào)控的實施手段和路徑等方面，存在著較大的爭議，但在未來房地產(chǎn)調(diào)控的階段性目標(biāo)方面，已經(jīng)達成一定程度的共識，即房價水平應(yīng)與居民收入的增速匹配，如果房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢，那么其增速應(yīng)低于居民平均收入水平的增速。

“這是一個關(guān)聯(lián)性的目標(biāo)，而不是單向度的說房價單邊上漲還是單邊下降，而是綜合考慮居民的支付能力，也就是說，房價漲幅應(yīng)該低于居民收入的平均增速，而此前的狀況是房價的增速大幅超過居民收入的增長速度和幅度。”住建系統(tǒng)一位專家向記者表示。

此前，在接受新華社記者采訪時，馮俊表示，總體上說，住房政策中關(guān)于住房價格的合理性判斷，應(yīng)當(dāng)是使房價的增長慢于居民家庭的收入增長。這樣，居民家庭的住房支付能力在不斷提高，社會總福利是改善的。