中小房企難進(jìn)開(kāi)發(fā)貸“白名單” 融資成本一路走高

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在開(kāi)發(fā)商資金日趨緊張之時(shí)，部分商業(yè)銀行透露出適度寬松的機(jī)會(huì)。然而，這些機(jī)會(huì)依然青睞于在銀行“白名單”之內(nèi)的大型房企、國(guó)有房企等，中小房企則難以擠進(jìn)其中。

“我們已經(jīng)不再想著怎么從銀行拿到貸款，實(shí)在太難了。”佛山一位中型房企財(cái)務(wù)部人士何?。ɑ┍硎?，遇到類(lèi)似貸款困境的房企并不止一家。

在開(kāi)發(fā)商資金日趨緊張之時(shí)，部分商業(yè)銀行透露出適度寬松的機(jī)會(huì)。然而，這些機(jī)會(huì)依然青睞于在銀行“白名單”之內(nèi)的大型房企、國(guó)有房企等，中小房企則難以擠進(jìn)其中。

同時(shí)，隨著銀行對(duì)房地產(chǎn)投資提高警惕，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的利率出現(xiàn)一定提升，房企融資成本逐漸加大。尤其是三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目，從銀行“輸血”難上加難。

難進(jìn)“白名單”

“從6、7月開(kāi)始，總行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的政策有所調(diào)整，額度雖然只有小幅提高，但已經(jīng)接受地方遞交申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商可以排隊(duì)了，現(xiàn)在有一些已陸續(xù)放款。”某商業(yè)銀行廣州分行一位從事對(duì)公貸款業(yè)務(wù)的人士李芳（化名）向記者表示開(kāi)發(fā)貸的最新變化。

據(jù)李芳了解，今年以來(lái)，四大行中除了農(nóng)行、建行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度保持以往的高水平外，另外兩家銀行已經(jīng)開(kāi)始?jí)嚎s額度。

據(jù)媒體分析，截至今年中期，16家上市銀行合計(jì)的房地產(chǎn)對(duì)公貸款規(guī)模為3.82萬(wàn)億元，較去年年底的3.55萬(wàn)億元增加了7.6%。

其中，國(guó)有銀行的開(kāi)發(fā)貸新增規(guī)模各有差異。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行為最多，比去年底增加564億元，同比多增154億元，中國(guó)建設(shè)銀行新增開(kāi)發(fā)貸也達(dá)到212億元。其中，工商銀行出現(xiàn)下降。

李芳指出，股份制銀行、城市商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸新增資金的主要投放來(lái)源，主要的特征是放款進(jìn)度加快，額度也有討論的空間，以及銀行放貸積極性較高。

“市場(chǎng)有充足的需求，以及能產(chǎn)生較大的商業(yè)利益，這種變化是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的表現(xiàn)。”她說(shuō)。

分析顯示，在2280億元新增貸款中，超過(guò)1440億元來(lái)自股份制銀行和城商行，占比超過(guò)60%。

招商銀行廣州分行貸款部的一位人士趙青（化名）分析，表面上銀行開(kāi)發(fā)貸規(guī)模整體增加，并非等同于銀行對(duì)房地產(chǎn)投資的資金投放放松。

他認(rèn)為，今年5月以來(lái)，包括信托融資在內(nèi)的表外須進(jìn)入到表內(nèi)，房地產(chǎn)貸款通過(guò)信托等通道業(yè)務(wù)的空間收窄，在表外轉(zhuǎn)表內(nèi)的驅(qū)使之下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸的依賴(lài)度提高，所以賬面上的新增開(kāi)發(fā)貸規(guī)模有不少的增加。

另一方面，趙青指出，銀行仍在嚴(yán)格地執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施名單制管理，“基本上中小房企已經(jīng)從名單里清除，只保留了大規(guī)模的房企和國(guó)有背景的房企”。

此外，多位受訪(fǎng)的銀行人士指出，此前銀行為了預(yù)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸不良資產(chǎn)的提升，對(duì)企業(yè)回籠資金實(shí)施封閉式管理，確保用于還貸的政策仍在嚴(yán)格執(zhí)行。部分銀行還增加了從嚴(yán)控制償還逾期的政策。

“雖然額度有所提升，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的管控依然嚴(yán)格，中小房企很難擠進(jìn)銀行的‘白名單’，即使在名單內(nèi)的大型房企，仍然面對(duì)非常嚴(yán)格的審批程序。”李芳表示。

某大型上市房企資本運(yùn)作部的人士李婷（化名）稱(chēng)，到銀行貸款需要“四證齊全”，一般的項(xiàng)目都很難做到這一點(diǎn)，房企都是提前需要資金。

資金步入“枯水期”

銀行貸款一直以其僅為7%至8%，最高不會(huì)超過(guò)10%的低息優(yōu)勢(shì)，成為備受房企青睞的融資渠道。然而，這種優(yōu)勢(shì)開(kāi)始發(fā)生變化，銀行開(kāi)發(fā)貸利率提升的勢(shì)頭突進(jìn)。

媒體報(bào)道，上市房企榮豐控股的半年報(bào)顯示，該公司今年2月份到期的一筆長(zhǎng)期借款的利率為16%，另一家股份制銀行吉林省長(zhǎng)春地區(qū)支行給予榮豐控股的貸款利率則為9.8%。這些水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以往的銀行貸款水平。

“在開(kāi)發(fā)貸中，國(guó)有房企抵押物充足，或者背后有國(guó)有集團(tuán)做抵押擔(dān)保，貸款利率幾乎沒(méi)有提高，都是保持比較低的水平。在目前資本并不寬松的大環(huán)境下，銀行貸款是這類(lèi)房企融資成本最低的一種方式。”廣州某國(guó)有房企一位副總?cè)绱吮硎尽?/p>

受訪(fǎng)的銀行人士趙青稱(chēng)，銀行對(duì)資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)企業(yè)比較認(rèn)可，在審批中會(huì)優(yōu)先考慮，而且對(duì)利率的議價(jià)也有足夠的空間。

廣東某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一位官員稱(chēng)，能夠獲得政府納入的重點(diǎn)工程資格的項(xiàng)目，如一些旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都能夠獲得銀行貸款資金的青睞，利率與一般的開(kāi)發(fā)貸利率水平持平，且可享有1%至2%的優(yōu)惠。

不過(guò)，對(duì)于民企而言，銀行的低息優(yōu)勢(shì)似乎正在減弱。

上述多位受訪(fǎng)的銀行人士指出，類(lèi)似榮豐控股一樣，長(zhǎng)期借款利率高達(dá)16%的項(xiàng)目并非個(gè)案，有個(gè)別項(xiàng)目甚至?xí)黄?0%。

趙青指出，大型民企雖然能夠獲得銀行開(kāi)發(fā)貸資金，然而由于大部分民企的資質(zhì)并不算十分優(yōu)質(zhì)，且個(gè)別項(xiàng)目所在的地方房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大，因此需要更高的成本。

今年以來(lái)，隨著多個(gè)地方出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“跑路”、樓盤(pán)滯銷(xiāo)等現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。多家銀行對(duì)外發(fā)表的分析報(bào)告中也指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在擴(kuò)大，尤其是三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商資金鏈承壓加大，有部分銀行的報(bào)告甚至提出預(yù)警房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

上述房企人士李婷分析，銀行開(kāi)發(fā)貸的利率差異主要是銀行提前將房企以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)考慮在內(nèi)。

此外，平安銀行深圳分行對(duì)公業(yè)務(wù)部的一名人士指出，這部分銀行利率有所提升，其實(shí)與表外業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為表內(nèi)有一定關(guān)系。他解釋?zhuān)酝科笸ㄟ^(guò)銀行獲得的資金中，正常開(kāi)發(fā)貸以及表外業(yè)務(wù)的資金成本需分開(kāi)支付，現(xiàn)在表外業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)表內(nèi)，所以看上去，銀行貸款成本就一下子提升不少。

“這些項(xiàng)目要是不通過(guò)銀行貸款獲得資金，通過(guò)其他途徑獲得的資金成本一定會(huì)更高。”李婷對(duì)此深有體會(huì)，她所在的房企并非所有項(xiàng)目都能獲得銀行的貸款資金，主要看資質(zhì)以及項(xiàng)目的情況，“能夠獲得銀行資金，利息有所提高也會(huì)愿意接受。”

房企人士何健指出，在銀行提高了利率水平之后，對(duì)中小房企而言，銀行的資金依然是“搶破頭也搶不到”。他分析，當(dāng)下很多機(jī)構(gòu)都不愿意貸款給中小房企，“他們都擔(dān)心中小房企借得起而還不起，怕沒(méi)過(guò)多久就倒閉”，因此行業(yè)整體的資金成本都提升了。

他稱(chēng)，大部分中小開(kāi)發(fā)商被迫向民間借貸獲得資金“輸血”，這些民間借貸的資金成本非常高。