合同簽訂前審查開發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件

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合同簽訂前：審查開發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件

　　商品房銷售有現(xiàn)房銷售和期房銷售之分，現(xiàn)房銷售對買受人而言相對風險較小，畢竟房子已經(jīng)建成，買受人可以先看房后簽訂合同;期房銷售也叫預(yù)售，俗稱“賣樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關(guān)宣傳資料和設(shè)計參數(shù)等來確定。因此，開發(fā)商交付的房屋與合同約定或買受人預(yù)期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對而言，期房風險較大。不論是購買現(xiàn)房還是期房，均要審查其是否具備出售條件，具體而言：

　　商品房現(xiàn)房銷售必須符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，且其開發(fā)的規(guī)模與其取得的資質(zhì)等級向匹配;2.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證書》和使用土地批準文件;3.持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;4.所開發(fā)并出售的商品房已通過竣工驗收;5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;6.物業(yè)管理方案已落實。

　　商品房期房銷售(預(yù)售)除開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有合法的主體資格和相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)項目施工進度和竣工交付時間已經(jīng)確定外，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時必須已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》即通常所說的“五證”。

　　1，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：開發(fā)商取得建設(shè)用地首先要符合城市用地規(guī)劃，開發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后才能辦理國有土地使用權(quán)證。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而僅有國有土地使用證的國有土地使用證無效。購房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，要注意開發(fā)商取得該證書的時間以、開發(fā)用地的規(guī)劃用途及證書的范圍與開發(fā)商實際開發(fā)的范圍是否一致。實踐中有開發(fā)商取得的證書只是其開發(fā)范圍的一部分的情形。

　　2，〈〈國有土地使用權(quán)證〉〉：根據(jù)我國法律規(guī)定，進行商品房開發(fā)只能在國有土地上進行，國家是禁止在集體土地上進行商品房開發(fā)的。集體土地只有經(jīng)縣級以上人民政府依法進行征用，經(jīng)征用土地性質(zhì)變更為國有土地后，才可以將國有土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商進行商品房開發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限。