城市房屋拆遷評估估價時點的思考

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城市房屋拆遷評估估價時點的思考

　　估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，在對城市房屋拆遷進(jìn)行評估時，估價時點是個十分重要的問題。
一、合理確定拆遷評估的估價時點
　　根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估時，必然會涉及到評估時點的確定問題，由于房屋拆遷是個動態(tài)的過程，從開始準(zhǔn)備拆遷到拆遷實施直到房屋安置，一般需要三至五年時間，在這樣長的時間里，以哪個時間作為拆遷評估的評估時點呢？從實踐中來看，至少有以下幾個時點：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點上，比較合理的價格時點是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。
　　因為根據(jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設(shè)項目批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查，嚴(yán)格把關(guān)。對不符合條件的拆遷項目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。因此，核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標(biāo)志著拆遷工作的正式啟動與實施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋、土地用途和租賃房屋。也就是說，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日表現(xiàn)的房屋市場價格，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。
二、對被拆遷房屋和安置用房的估價應(yīng)統(tǒng)一估價時點。
　　在拆遷評估中，對于被拆遷人來說，如果采用貨幣補償?shù)?，只涉及對被拆遷房屋的價格時點問題。如果采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不但要對被拆遷房屋估價，還要對安置用房進(jìn)行評估。對于安置用房來說，與拆遷安置的方案有關(guān)，有的采用現(xiàn)房安置，有的采用期房安置。對于現(xiàn)房安置來說，對被拆遷房屋和安置用房的估價時點都是拆遷許可證核發(fā)之日，都是對現(xiàn)房的評估。但對期房評估時，因為期房有許多不確定因素，如安置房的時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環(huán)境等等無法確定，但是基本的區(qū)位，大概的面積等是確定的。