房地產企業(yè)如何控制成本相關問題探討

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摘要：對于房地產企業(yè)如何控制成本問題引起廣泛重視，本文在分析房地產企業(yè)成本控制存在問題基礎上，針對房地產企業(yè)的工程成本和財務成本兩個方面問題的解決對策進行分析，最后提出相應的解決對策。

關鍵詞：房地產，控制成本，工程成本，財務成本

1 引言
房地產公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制及財務成本是房地產企業(yè)成本控制的關鍵所在，而且是動態(tài)博弈的控制。本文針對房地產企業(yè)如何控制成本相關問題進行分析，從工程成本和財務成本兩方面進行探討。

2 房地產企業(yè)成本控制存在的問題
2.1 工程成本方面

經過九十年代至今的不斷改革，我國現(xiàn)階段的造價管理模式正沿著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點[1]：(1)我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前總投資決策階段對造價的控制。(2)工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優(yōu)化設計有效的控制造價。 (3)我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。(4) 在市場經濟中，由于市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復雜。(5) 成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素和全方位”的360度成本管理。(6)成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調經驗數(shù)據(jù)造成決策不當。(7)目前的房地產公司難以在短時間內借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導、監(jiān)督和評價。

2.2 財務成本方面

(1) 大多數(shù)房產企業(yè)比較重視施工階段的工程造價成本控制，而不重視財務成本的控制，不把其列入整個項目成本控制的一環(huán)。房地產企業(yè)應選擇合適融資結構，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。(2)房地產行業(yè)財務成本發(fā)生的周期比較長，要經歷施工準備、工程施工、竣工驗收、回訪保修等多個階段，而融資成本產生持續(xù)的時間會更長。(3) 房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金發(fā)生額度比較大，企業(yè)負責人往往習慣于資金的大進大出，不注意平時費用成本的節(jié)約。

3 解決對策分析
3.1 工程成本控制方法

工程造價成本控制的基本原理是以工程量清單計價和企業(yè)定額為基礎的全過程控制方法。根據(jù)國內統(tǒng)計資料表明，設計階段對投資的影響度為75％-95％，而在施工階段通過技術革新等手段，對工程造價的影響只有5％-10％，很顯然，控制工程造價的關鍵是在設計階段。要以設計階段為重點，在優(yōu)化建設方案、設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額內。設計的質量、設計的深度也決定了工程造價的可靠程度。設計階段既是控制工程造價最有效的階段，也是最難以控制的階段，設計階段工程造價控制內容主要包括設計方案優(yōu)化、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程價款調整。

工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保質期結束。在整個過程中分階段進行目標成本與實際成本進行對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。

1.利用科學的決策分析方法，合理決定經濟訂貨量或經濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間，進一步推進集中采購制度。推進直接供應制度，逐步取消中間供應商。

2.編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應指導項目確定工程的目標責任成本，項目部應根據(jù)目標責任成本編制控制計劃。項目經理對各工長簽訂以考核工期、質量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以施工定額為依據(jù)，對施工小組逐日下達施工任務。

3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本，增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹慎決策。將各方面可能出現(xiàn)的問題與困難等納入SWTO分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。

4.加強質量管理，控制質量成本。質量成本是指項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生一切損失費用之和。質量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質量越高，故障成本就越低。

5.堅持現(xiàn)場管理標準化，杜絕浪費漏洞?，F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。

6.正確處理安全、質量、進度與成本的關系，四者是相互制約、相輔相成的。

3.2 財務成本控制方法

財務成本中最主要的是指資金成本，所謂資金成本是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，資金成本是一個重要的經濟范疇，它是在商品經濟社會中由于資金所有與資金使用權相分離所產生的。資金成本是企業(yè)財務管理中的一個重要概念，國際上將其列為一項“財務標準”。企業(yè)都希望以最小的資金成本獲取所需的資金數(shù)額，分析資金成本有助于企業(yè)選擇籌資方案，確定籌資結構以及最大限度的提高籌資效益。在市場環(huán)境中，多方面因素的綜合作用決定著企業(yè)資金成本的高低，其中主要因素有[2]：總體經濟環(huán)境、證券市場條件、企業(yè)內部的經營和融資狀況等。

(1) 總體經濟環(huán)境?？傮w經濟環(huán)境決定了整個經濟中資本的供給和需求，以及預期通貨膨脹的水平。總體經濟環(huán)境變化的影響，反映在無風險報酬率上，顯然，如果整個社會經濟中的資金需求和供給發(fā)生變化，或者通貨膨脹水平發(fā)生變化，投資者也會相應改變其所要求的收益率。

(2) 證券市場條件。證券市場條件影響證券投資的風險，證券市場條件包括證券的市場流動難易程度和價格波動程序。如果某種證券的市場流動性不好，投資者想買進或賣出證券相對困難，變現(xiàn)風險加大，要求的收益率就會提高，或者雖然存在對某證券的需求，但其價格波動較大．投資的風險大，要求的收益率也會提高。

(3)企業(yè)內部的經營和融資狀況。主要是指經營風險和財務風險的大小。經營風險是企業(yè)投資決策的結果，表現(xiàn)在資產收益率的變動上。財務風險是企業(yè)籌資決策的結果，表現(xiàn)在普通股收益率的變動上．如果企業(yè)的經營風險和財務風險大，投資者便會有較高的投資收益率要求．

4 結語
工程成本的控制重點在于設計階段，應采取限額設計和設計優(yōu)化等手段在設計階段，做到工程成本的有效控制。使得在工程施工過程中，追求總成本最低，而不是分部分項工程最低。著實做到工程成本的有效動態(tài)控制。財務成本受總體經濟環(huán)境、證券市場條件、企業(yè)內部的經營和融資狀況及項目融資規(guī)模等因素的影響。應根據(jù)項目需求資金的實際情況確定融資方案，資金不足或資金過剩都是不可取的，應適當維持一定比例的自有資金，確定比較恰當?shù)娜谫Y規(guī)模，爭取把財務成本降低到最低。

參考文獻：

[1] 黃芙萍. 城市住宅型房地產項目財務成本構成及控制分析