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《商業(yè)模式的經(jīng)濟解釋:深度解構(gòu)商業(yè)模式密碼》 第3章 交易成本最小的商業(yè)模式 3.2 第二站:住房合作社──瑞典的經(jīng)驗
一部《蝸居》道出了多少房奴的辛酸往事。2010年絕大部分大城市的房價上漲幅度都超過50%,地王更是此起彼伏。這也導致了最近國家政策動作頻頻,從營業(yè)稅減免年限到拿地首付,連溫總理都站出來說要遏制部分大城市房價上漲過快的趨勢。
房子是個普遍的問題,所謂古今中外概莫能外。我們不妨去看看瑞典是怎么做的。
瑞典的住房建設(shè)大致可以分為三種模式:政府直接投資、合作社投資和私人投資。一般來說,公寓等多戶住宅由政府房地產(chǎn)公司建造,合作社建造的多戶住宅占1/4,獨戶住宅絕大多數(shù)由私人或私營營造公司建造。對于中低收入家庭來說,獲得住房主要體現(xiàn)在政府投資建房和合作社建房上。這里要講第二種模式:合作社投資。
瑞典的住房合作社起源于20世紀20年代。當時瑞典住房的居住條件比較差,沒有廁所,廚房擁擠。于是,斯德哥爾摩一些知識分子就發(fā)起組織了一個住房合作社,為中低收入者提供居住條件較好的住房。很快地,住房合作社在全國開始盛行,以至于1950年瑞典頒布法規(guī),規(guī)定了住房合作社如何成立。目前瑞典全國各地都有住房合作社,總數(shù)為20000多個。一個住房合作社所包含的家庭,少則有20個,多則能達到200多個。同時還有眾多的住房合作社協(xié)會,成立于1933年的HSB(承租人建房儲蓄聯(lián)盟)就是瑞典一個比較大的住房合作社協(xié)會。它有50個城市地區(qū)協(xié)會的4000個住宅合作社、63萬個家庭參加,經(jīng)營住房達50萬套,由63個省、市級住房合作協(xié)會組成,轄有4000個基層住房合作社?,F(xiàn)有會員60多萬個家庭,約占全國住房的80%。HSB源于19世紀20年代,按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少決定住戶取得住房的次序。HSB自成立以來,共向社會提供了50多萬套住宅,目前每年為會員提供5000套左右高質(zhì)量的住房。
住房合作社首先因為一個建房或購買改造公寓樓的計劃而發(fā)起,實際上是一個由多人組成的法人團體,有獨立的預(yù)算,其主要任務(wù)是以集體法人的形式面對銀行,跟銀行談貸款條件。法人團體的貸款條件一般會比個人建房優(yōu)惠得多,額度也大,節(jié)省下來的錢可以降低住房成本,這正是住房合作社成立的初衷。
以HSB為例,其成員入會要交500克朗作為入會股份,如退會可以退還,以后每年交70克朗會費,入會后成年人每年儲蓄1200克朗(相當于個人稅后每年收入的1%~1.5%),16歲以下的未成年人儲蓄600克朗,一般儲蓄8~10年就可以獲得住房。首次付款以儲蓄抵付約占1%,房價的29%由政府提供年息2.6%的低息貸款,以后每年遞增0.25%,直到與市場利率持平。其余70%為抵押貸款,利率按市場利率計算。因此,實際上個人只需要支付1%的房價就可以得到住房,其余的99%基本可以靠貸款解決,而且,貸款的年限基本都是幾十年,個人沒有太大的還款壓力。
除了銀行貸款,住房合作社由于具備一定的市場力量,以成本價建設(shè),去掉了開發(fā)商的利潤、施工和銷售環(huán)節(jié),成本得到進一步的降低。而且由于都是業(yè)主申請成立的,也就不會出現(xiàn)滯銷或者“空置房”,資源得到了充分的利用。
加入住房合作社,除了入會要交一筆錢之外,成員每個月還要為合作社分擔一筆費用,其中包括整棟公寓樓乃至整個住房合作社的債務(wù)資本支出,同時還有一筆公共分攤的維護修繕、日常清潔、取暖等費用。費用的高低取決于合作社的財務(wù)狀況,并不完全一致。雖然價值不菲,但一般來說還是要比個人按揭便宜一些。
每個住房合作社都有組織公約和管理條例,也有預(yù)算的審定以及審計機制。組織公約和管理條例規(guī)定了參與共同管理的方式和范圍,例如房屋裝修、垃圾處理、周邊配套、停車、環(huán)境綠化問題等,還有房屋能否出租的問題(這樣可以以租金形式加速償還貸款)。同時,住房合作社還兼?zhèn)?a href="http://m.52tianma.cn/wuye/" target="_blank">物業(yè)管理公司的職能。
住房合作社的成員都享有投票的權(quán)利,以參加社員大會的形式投票選舉組成委員會,一般不超過四個人,分別負責物業(yè)管理、法律事務(wù)、經(jīng)濟預(yù)算和對外溝通等事宜。委員會負責人有任期限制,會員們定期投票,認為負責人合格了就可繼續(xù)留任,否則就要換人。
住房合作社作為三大主流建房模式之一,為瑞典的住房發(fā)展做出了巨大的貢獻。瑞典是世界人均住房擁有量最高的國家之一。到2006年年底,瑞典住房存量達到4435903套,相當于2.1個人就有一套住房。
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