海外置業(yè)　成本賬不可犯迷糊

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     近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)以及人民幣升值的加快，更多的投資者將目光瞄向了海外置業(yè)。在英國(guó)、加拿大、澳大利亞、美國(guó)等地，到處可見(jiàn)中國(guó)買(mǎi)家投資置業(yè)者的身影。

　　不過(guò)，隨之而來(lái)的一系列問(wèn)題也擺在他們面前，各國(guó)稅收政策不同，也導(dǎo)致了置業(yè)以后的維護(hù)成本大不一樣，將極大影響購(gòu)房者的投資收益。因此赴海外投資置業(yè)尤其需要摸清所在國(guó)家的政策底細(xì)，千萬(wàn)不可犯迷糊。

　　買(mǎi)房不一定等于移民

　　在許多國(guó)家，買(mǎi)房獲得居留權(quán)跟移民有著本質(zhì)區(qū)別。

　　很多人誤以為凡在海外買(mǎi)房置業(yè)都可辦投資移民，其實(shí)不然。除了塞浦路斯外，歐洲買(mǎi)房獲得的只能是“臨時(shí)居住權(quán)”，這跟普遍意義上的拿到“綠卡”“永居權(quán)”有本質(zhì)的區(qū)別。

　　以葡萄牙為例，投資者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，取得的僅是居住許可證，也就是臨時(shí)居住權(quán)。取得臨時(shí)居住權(quán)一年后需再次提交申請(qǐng)，兩年后提出居住許可的再次申請(qǐng)。五年內(nèi)，申請(qǐng)人必須保持所購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目。此外，申請(qǐng)人必須在取得投資簽證后第一年在葡萄牙居住至少7天，接下來(lái)的每一個(gè)兩年里居住至少14天。五年的居留期滿(mǎn)后，才可以申請(qǐng)永久居留權(quán)。

　　值得注意的是，葡萄牙對(duì)永久居留申請(qǐng)者有特別的要求，申請(qǐng)人必須年滿(mǎn)18周歲，無(wú)犯罪記錄，持有臨時(shí)居住證滿(mǎn)五年并且擁有基本的葡萄牙語(yǔ)知識(shí)。永久居住證的有效期雖是永久，但每五年需要續(xù)簽一次，而且每年居住的時(shí)間至少要3個(gè)月以上。如果要入籍，則需要持有滿(mǎn)六年的居住證，并有足夠的葡萄牙語(yǔ)知識(shí)。值得注意的是，在取得臨時(shí)居住權(quán)的五年里，如果沒(méi)有按時(shí)申請(qǐng)，或者在葡萄牙居住時(shí)間少于規(guī)定時(shí)間，則有可能面臨臨時(shí)居住申請(qǐng)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

　　美國(guó)、加拿大、新加坡、澳大利亞等傳統(tǒng)移民熱點(diǎn)國(guó)家近幾年都提高了移民門(mén)檻。加拿大投資移民的投資額從80萬(wàn)加元提高到150萬(wàn)加元，并將效仿澳大利亞、新西蘭，投資移民者將先獲得臨時(shí)居民身份，幾年以后才會(huì)給予永久居民身份。在美國(guó)，投資移民更是風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，前不久發(fā)生的“芝加哥會(huì)議中心項(xiàng)目”案表明，在美國(guó)投資移民，申請(qǐng)人不一定能拿到綠卡，甚至連投資款都不一定能拿回來(lái)。

　　置業(yè)成本要算清

　　與中國(guó)目前僅在個(gè)別城市試行房產(chǎn)稅所不同，在海外許多國(guó)家，持有物業(yè)的稅費(fèi)成本非常高，如果沒(méi)有先計(jì)算好投資回報(bào)，很可能出現(xiàn)買(mǎi)房出租的收益還趕不上持有成本。

　　以美國(guó)為例，房產(chǎn)稅在美國(guó)每個(gè)州和地區(qū)都不一樣，不過(guò)一般在1%至3%之間。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估計(jì)算房產(chǎn)稅。除了房產(chǎn)稅，在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的地區(qū)，還需要買(mǎi)上一份額外的自然災(zāi)害險(xiǎn)，比如加州要買(mǎi)地震險(xiǎn)，部分南方城市要加買(mǎi)颶風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，還有許多海外樓盤(pán)的小區(qū)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，一般用來(lái)支付小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)和維護(hù)，根據(jù)小區(qū)服務(wù)不同，費(fèi)用從每年150美元到每月300美元之間。物業(yè)費(fèi)主要針對(duì)公寓，物業(yè)費(fèi)每年只有一到兩百美元，不過(guò)，也有一些新的別墅和年代久遠(yuǎn)的公寓，這兩者都可能產(chǎn)生較高的物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用每年在3000美元—5000美元。

　　面對(duì)高額的房產(chǎn)持有成本，有業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然國(guó)外的房產(chǎn)價(jià)格便宜，但養(yǎng)護(hù)所需要繳納的各類(lèi)稅費(fèi)并不菲，投資者需謹(jǐn)慎行事。

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