陶汝鴻：中國城鎮(zhèn)化如何避免睡城？

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戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理暨北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及高級董事 陶汝鴻

“城鎮(zhèn)化而言，房地產(chǎn)只是其中一環(huán)，甚至可以說是非常小的一個環(huán)節(jié)。”戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理暨北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及高級董事陶汝鴻在亞洲金融論壇上說，他們研究過很多新城案例，“如果要成功打造一個新城，需要有很多配套做支持”。香港的經(jīng)驗如此，國際許多案例也如此。

但目前在國內(nèi)，尤其是在二三線城市的城鎮(zhèn)化，“土地的城鎮(zhèn)化要比人口城鎮(zhèn)化快得多”，基本上所有的配套都不能配合，陶汝鴻認為，這是出現(xiàn)所謂“鬼城”的重要原因。

按照規(guī)劃，從2013年到2030年，中國城鎮(zhèn)化率則要達到70%，城市則要從102個增加到220個。這意味著每年大約有1700萬人要遷入城鎮(zhèn)，每年要生產(chǎn)出2.2個香港出來。截止2013年，中國的城鎮(zhèn)化率是53.3%，而美國、加拿大、英國、日本等成熟國家的相應數(shù)據(jù)分別是83%、81%、80%和92%。

上述差距，意味著中國的城鎮(zhèn)化空間還很大;但同時中國對城鎮(zhèn)化速度的要求，也比西方國家要快。以美國為例，城鎮(zhèn)化率從53%上升到70%用了40多年，而中國則只計劃用17年時間來完成這個進程。“我并不是說不可能，而是要每一個環(huán)節(jié)都要配合好。”陶汝鴻認為，需要做好以下十點的配套：

首先，新城里的土地利用，要有一個總體規(guī)劃;

其次，農(nóng)村土地拆遷，以及賠償制度，要有一個很好的基準。比如可以學習香港，設立一個股價制度來作為賠償?shù)幕鶞?

第三，融資是一個很大的挑戰(zhàn)，即新城建設的錢從哪里來的問題?

第四，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商還是要以需求來帶動開發(fā)，而不是政府需要建甲級寫字樓、要建豪宅就去做。如果這樣做，就可能做出數(shù)量、質(zhì)量與需求不符的產(chǎn)品，造成空置率很高，出現(xiàn)鬼城現(xiàn)象。

第五，有沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?把人引進去，這些人要有就業(yè)的機會，就需要有產(chǎn)業(yè)。

尤其是需要有協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展概念，比如現(xiàn)在規(guī)劃的新城超過400個，每個都說自己要做高科技;現(xiàn)在號稱要做高鐵新城的也有三四十個，這里面的產(chǎn)業(yè)沖突怎么協(xié)調(diào)?

第六，交通體系如何規(guī)劃?提高交通系統(tǒng)效率，這是城鎮(zhèn)化非常重要的因素。

第七，水電氣等基礎設施，學校、醫(yī)院等配套設施，是否有規(guī)劃?不能只建設住宅。

第八，新城如何營運?現(xiàn)在很多新城政府就是蓋房子，蓋好就賣掉。但蓋好房子只是新城剛開始的階段，如何管理讓它升值，才是更重要的。

第九，新城建設需要有推廣計劃。新城最重要的收入來源是賣地，有沒有賣點很重要。

第十，對開發(fā)的不同環(huán)節(jié)，要有一個整體的時間表。很多地方，在建基本社區(qū)前先建豪宅、建甲級寫字樓，這個時間表是不對的。