朱大鳴：開發(fā)商破產(chǎn)潮將會洶涌澎湃

申請免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

著名的財經(jīng)評論人和企業(yè)家 朱大鳴

新年伊始，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了一個讓開發(fā)商像“吃了蒼蠅一樣”難受的破產(chǎn)案例：江西贛州長發(fā)置業(yè)有限公司和贛州銀信置業(yè)有限公司先后破產(chǎn)，而這兩家公司的法定代表人為同一人。

按理說，有些企業(yè)春風(fēng)得意馬蹄疾，而有些企業(yè)破產(chǎn)也是很正常市場的現(xiàn)象。但在當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“新常態(tài)”的背景下，中國房地產(chǎn)市場任何一次破產(chǎn)事件都可能是一個黑天鵝事件，引發(fā)全面而且系統(tǒng)性的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。

何以如此，主要有以下原因所致。

第一，中國房地產(chǎn)市場目前基本上已經(jīng)是一個投機(jī)主導(dǎo)的市場，高房價已經(jīng)成為共識，大量的剛性需求是買房，但他們已經(jīng)明白，即使很努力也無法再達(dá)到買房目標(biāo)的時候，也就不再奢求購房。從前支撐房地產(chǎn)市場需求一個重要群體，官員及其親屬集團(tuán)，已經(jīng)在反腐的背景下不敢在過度追求房產(chǎn)?，F(xiàn)在剩下的大部分購房群體，已經(jīng)變成投機(jī)者了。

第二，當(dāng)房價上漲超過成本上漲的時候，開發(fā)商就無視融資成本。但當(dāng)房價并沒有出現(xiàn)暴漲的時候，現(xiàn)實(shí)的壓力就迫使開發(fā)商、銀行重視融資問題了。一方面，越來越多的破產(chǎn)案警示那些期望以高利貸形式借給開發(fā)商的投資者已經(jīng)不敢再繼續(xù)深入下去，開發(fā)商也不敢再無視融資成本，拼命擴(kuò)張自己的產(chǎn)品;另一方面，如今的價位也使得銀行等金融機(jī)構(gòu)不得不思考如何才能避免債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后自己的損失，他們的積極性也不高。

第三，最近管理層放寬了房地產(chǎn)調(diào)控政策，一些地方政府甚至早就打出救市的旗號，但從效果上來看，沒有太大的起色，原因是最近股市突然火爆，在經(jīng)濟(jì)困難的背景下，大量資金涌入股市，股市收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)投資收益，因此，房地產(chǎn)市場與股市之間的蹺蹺板游戲似乎又要重新開演了，只不過這一次是不利于房地產(chǎn)市場的游戲。

第四，隨著馬云、京東模式引發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)思維熱潮不斷席卷全國，大量的資本也開始關(guān)注短平快的電商行業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)不斷變化，機(jī)會良多，吸引了很多資本介入。而說實(shí)話，房地產(chǎn)多年的非常發(fā)展，已經(jīng)讓管理層和底層百姓厭惡的行業(yè)。老百姓自不必說，高房價抬高了他們的生活成本和工作成本，為了一套房子將自己栓死在一個固定的地方。對于管理層來說，固然知道房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的重要意義，但目前情況下，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)來說可以說危險大于推動，如何處理好房地產(chǎn)泡沫，消化此前遺留下的隱患才是最重要的。那種經(jīng)濟(jì)一下滑就開始印鈔票、抬房價、賣土地的策略，不但難以再將危機(jī)往后退，反而可能會引起不測后果。

中國房地產(chǎn)到底飽和了沒有?可以明確地說，中國房地產(chǎn)市場還在半山腰，但不是價格的半山腰，而是各種需求的半山腰。開發(fā)不同功能的不動產(chǎn)，我們還有很大空間可以做，但舊有的模式終結(jié)是遲早的事情，當(dāng)然這種“死亡”來臨的時機(jī)可能是突然的，也可能是緩慢的，就像股市下跌一樣，既可以是暴跌，也可以是陰跌。

房企破產(chǎn)案年年有，2014年很可能不一般。盡管我們看到大房企們銷售像放衛(wèi)星一樣不斷地放出，但這也可能是最后的瘋狂。綠地集團(tuán)2014年房地產(chǎn)銷售達(dá)2400億左右，而萬科為2200億左右，綠地首次超過了萬科，這也給萬科綠地之爭畫上一個句號，然而，這究竟意味著什么呢?大房企憑借各種優(yōu)勢不斷蠶食所剩無幾的市場，大量中小房企可能只能轉(zhuǎn)行，或者泡沫破裂，哀鴻遍野。