時(shí)評(píng)：房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制何以可能

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房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制何以可能

通過(guò)住房市場(chǎng)充分釋放居民的住房需求，既能造就我國(guó)住房市場(chǎng)的繁榮，又使住房市場(chǎng)真正成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。這就是建立中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的核心所在。這要從住房性質(zhì)界定入手。把住房性質(zhì)徹底界定為居住功能，一切稅收及信貸政策都圍繞著這個(gè)界定。

中央政治局4月30日會(huì)議在就二季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)提出的一系列政策建議中，把“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”作為重要內(nèi)容。也就是說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，既是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的主要因素，也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活許多矛盾的焦點(diǎn)，及金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升的根源。而所有這些都可能與以往的房地產(chǎn)政策缺陷有關(guān)。

因此，要保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，讓房地產(chǎn)業(yè)真正成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，就得建立起能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制是什么?這種長(zhǎng)效機(jī)制建立何以可能?

要確立房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，先得從住房本性入手，對(duì)住房本性的不同的法律或政策界定，能引申出不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式，而不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式不僅決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)分配關(guān)系，也決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)高低及能否健康持續(xù)發(fā)展。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，住房與其他產(chǎn)品不同，它既是投資品也是消費(fèi)品，更是具有唯一性的生活必需品。由于投資品與消費(fèi)品的價(jià)格基礎(chǔ)、價(jià)格形成機(jī)制及價(jià)格運(yùn)作機(jī)制不同，因此，各個(gè)國(guó)家對(duì)住房性質(zhì)的不同界定，就形成了不同特征的住房市場(chǎng)及不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。

比如，在德國(guó)，住房嚴(yán)格界定為生活必需的消費(fèi)品，政府不僅用嚴(yán)格的住房稅收政策遏制住房投機(jī)炒作，也有法律嚴(yán)格保護(hù)弱勢(shì)租客的利益及保證居住正義。所以，德國(guó)住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展成了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力。幾十年來(lái)德國(guó)房?jī)r(jià)基本上保持在年均上漲1%水平，也沒有由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快引發(fā)金融危機(jī)。在美國(guó)，對(duì)住房性質(zhì)有所界定，也強(qiáng)調(diào)住房居住消費(fèi)功能，并對(duì)不同性質(zhì)的住房采取不同稅收政策，但住房信貸利率市場(chǎng)化程度高(住房既可投資也可消費(fèi)，完全取決于利率水平高低)，從而使得住房市場(chǎng)的周期性變化明顯，房?jī)r(jià)激烈波動(dòng)嚴(yán)重，并由此不斷地引發(fā)金融危機(jī)。在新加坡，85%以上的住房是政府所造的租屋，商品住房只占15%，是一個(gè)完全公共化的住房市場(chǎng)。所以，住房基本上是消費(fèi)品，作為投資賺錢工具比重較小。從全球住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，多數(shù)國(guó)家采用了美國(guó)住房發(fā)展模式，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)常吹大，而近幾十年全球各國(guó)發(fā)生的金融危機(jī)基本上是與這種房地產(chǎn)發(fā)展模式有關(guān)。

可見，要確立中國(guó)的住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，德國(guó)房地產(chǎn)模式可以成為比較好的借鑒。特別是土地公有，更使采用這種房地產(chǎn)發(fā)展模式有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而德國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式的核心，是優(yōu)先保證每個(gè)公民的居住權(quán)益，無(wú)論居民持有住房還是租房都是如此。如居民持有住房，那么居民擁有的住房是絕對(duì)生活必需品而不是投資賺錢的工具。要做到這點(diǎn)，可用不同的住房稅收政策來(lái)限制。即凡住房投資的收益可通過(guò)不同的稅收政策收歸政府所有，而不是個(gè)人所得。如果居民租房，則有一套嚴(yán)格保護(hù)租客的法律規(guī)定，租客根本就不用擔(dān)心房租上漲及被房東趕出。

我國(guó)現(xiàn)有的住房市場(chǎng)，由于是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌而來(lái)，發(fā)展模式是選擇性學(xué)習(xí)我國(guó)香港(高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高保障性住房)，一開始就沒有嚴(yán)格的法律法規(guī)來(lái)嚴(yán)格界定住房性質(zhì)，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)演變?yōu)橐酝顿Y投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房成了投資賺錢的工具。這就是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾的焦點(diǎn)所在。

所以，要建立起住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，先得從住房性質(zhì)界定入手。而要界定中國(guó)住房市場(chǎng)的性質(zhì)，就得以公共決策的方式來(lái)進(jìn)行。早幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)章多出自部門之手，或出自行業(yè)之手，不僅無(wú)法從公共利益角度來(lái)平衡各方利益關(guān)系，既得利益制度化越來(lái)越嚴(yán)重，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)越是宏觀調(diào)控，樓價(jià)上漲得越快。由此，只有房地產(chǎn)政策公共決策化，才能聚集不同階層的意見，平衡他們之間的利益關(guān)系，并使法律法規(guī)及政策切實(shí)有效執(zhí)行。

比如，通過(guò)公共決策方式制定《住宅法》，把住房性質(zhì)徹底地界定為居住功能，一切稅收及信貸政策都圍繞著這個(gè)界定。還有，通過(guò)公共決策方式修訂現(xiàn)有的土地制度法規(guī)，以此來(lái)保證土地各權(quán)能界定清楚合理，建立全國(guó)性土地基金，而不是讓國(guó)有土地的公有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為地方政府所有。在這樣的基礎(chǔ)上來(lái)確立適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。

新加坡國(guó)立大學(xué)葉秀亮教授提出，要使中國(guó)經(jīng)濟(jì)再保持10年8%以上的增長(zhǎng)，就得確立一個(gè)以中低收入居民有能力支付的住房發(fā)展體系。因?yàn)檫@個(gè)階層的居民具有無(wú)限大的住房需求市場(chǎng)，政府只要通過(guò)持續(xù)10年公營(yíng)住房建造，就可幫助這個(gè)階層的居民實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，住房市場(chǎng)也將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力。

其實(shí)，這就是建立一個(gè)什么樣的中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展模式的問(wèn)題。前十幾年我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展與繁榮，但絕大多數(shù)居民(不僅城市也包括農(nóng)村)，仍有無(wú)限大的基本住房需求。如果能通過(guò)住房市場(chǎng)把這些居民的住房需求釋放出來(lái)，既能造就我國(guó)住房市場(chǎng)的繁榮，又使住房市場(chǎng)真正成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。這就是建立中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的核心所在。

再清楚不過(guò)，釋放絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求，就得在上述所制定的法律法規(guī)基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)化及政府的力量來(lái)推行。而市場(chǎng)化力量，就是通過(guò)住房信貸政策及稅收政策把住房界定為消費(fèi)品，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，遏制住房投資機(jī)制，去除住房賺錢功能。政府的力量，就是通過(guò)有限財(cái)政資源增加保障性住房建設(shè)，以此確保最為困難的居民的基本居住條件。換言之，有效的經(jīng)濟(jì)杠桿是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)容，而保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不可或缺的部分。