楊紅旭：房地產市場能否在金融動蕩中獨善其身

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上海易居房地產研究院副院長 楊紅旭

近段時間，國際金融環(huán)境出現(xiàn)動蕩，股市、匯市以及商品市場三大市場均出現(xiàn)明顯下跌，但中國樓市則基本平穩(wěn)運行。在此背景之下，分析一下主要地區(qū)經濟、金融與樓市的相互作用及表現(xiàn)，頗有意義。

從全球金融危機或經濟危機的歷史規(guī)律來看，房地產市場多屬被動性變化，滯后性發(fā)生危機。比如，1929年的國際經濟危機，由股災開始，最后波及樓市;2010年的歐債危機，最后也使“歐豬五國”房價大跌。

惟一禍起樓市的一次大型危機，是2008年國際金融危機。其根源是2001~2006年美國房價持續(xù)上漲過程中，次貸與次級債越發(fā)越多，門檻越來越低，最終失控。2006年下半年至2007年房價下跌后，波及大量與次貸和次級債的金融機構，爆發(fā)次貸危機，最終于2008年升級為國際金融危機。

美國房價自2007至2011年連跌5年，總計下跌三成多。2012年初開始復蘇，持續(xù)上漲至今，但仍未超過2006年高點。近幾年美國經濟轉強，房產成交與新房建設發(fā)揮了重要作用。

上輪歐盟房價于2008年上半年見頂，滯后于美國一年多。2010年歐債危機爆發(fā)后，房價加速下跌，直至2014年房價才開始上漲，但距2008年高點仍有差距。

不過，歐債危機后，英國受影響小，且英國一直沒加入歐元區(qū)，也沒受希臘等國拖累，房價只是小幅下跌，然后繼續(xù)上漲，2013年下半年后屢創(chuàng)歷史新高，在歐洲表現(xiàn)最強勢。2014年以來，歐盟經濟趨于復蘇。

1990年股市泡沫破滅、1991年樓市崩盤后，日本經濟和樓市同步下跌，持續(xù)低迷很多年，近幾年存在波動，總體看仍較弱。安倍上臺后，實行超級寬松的貨幣政策，也未能使樓市和經濟整體走強。

值得關注的是，日本房價長期低迷，導致人們購房需求小，而且租房需求大，部分都市圈住宅租金收益率居然高達6%~8%，而中國當前只是2%~3%。另外，日元對人民幣持續(xù)貶值，去年來刺激了部分中國人去日本購房需求。對于風險厭惡型投資者，東京房產可以考慮。

近年來，全球最牛樓市當屬澳大利亞。過去十年，澳大利亞房價持續(xù)上漲，即便是2008年國際金融危機期間，也沒怎么跌，近3年則快速上漲，屢創(chuàng)歷史新高。尤其是華人購房需求及中企購地開發(fā)需求，持續(xù)釋放。其中，悉尼房價表現(xiàn)最為搶眼。于是，政府采取限制措施，想要抑制境外投資需求。

但近年大宗商品價格大跌，這對資源出口占比較大的澳大利亞經濟造成影響。因此，面對樓市繁榮，政府在抑制樓市需求方面，頗為糾結。

新興經濟體近年的表現(xiàn)有點老態(tài)龍鐘。國際資源價格下跌和資本回流美國，導致部分國家收入大減或匯率紊亂。巴西和俄羅斯經濟已經出現(xiàn)負增長，南非、土耳其、哈薩克斯坦、部分東南亞國家以及多數(shù)拉美國家經濟都處于降速或低迷狀態(tài)。這些國家中的大多數(shù)，房地產市場皆乏善可陳。

中國樓市處在告別“黃金十年”、進入“白銀時代”的過渡期。今年上半年，全國房地產開發(fā)投資增幅持續(xù)下滑，雖然一、二線城市出現(xiàn)復蘇跡象，但大多數(shù)三、四線城市依然偏弱，全國房地產開發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。

宏觀經濟與房地產走勢基本同步，房地產是經濟的重要組成部分，二者相互影響。在此背景下，一個最重要的變量——貨幣政策和流動性，雖然對樓市的影響較大，但不至于直接導致樓市危機。

當前，美歐經濟開始復蘇，但仍處低息環(huán)境，未來一年樓市出現(xiàn)大跌的可能性很小。新興經濟體的樓市恐難以大幅改善。

中國經濟雖仍面臨一定下行壓力，但絕對增速仍位居全球前列。加之中國有能力穩(wěn)定人民幣匯率，因此不會引發(fā)大規(guī)模資本外流，這有利于穩(wěn)定樓市。另外，在當前宏觀經濟背景下，多數(shù)城市樓市也難以支撐房價的上漲。