葉檀：一線城市不是房產(chǎn)商避風(fēng)港

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知名財經(jīng)評論家

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至8月25日，北上廣深、南京、天津、杭州、大連、重慶、吉林十大城市合計土地出讓金3953億元。

這是降溫的數(shù)據(jù)。在2014年同期，這一數(shù)值高達(dá)5802.6億元，同比跌幅32%。預(yù)計今年這十大城市土地出讓金可能達(dá)到6年來的最低點，同比跌幅將超過40%。

總量下降，顯示市場在緊縮。三四線城市此前推地多、新區(qū)多，存銷比上升;現(xiàn)在即使大規(guī)模推地，開發(fā)商胃口也有限。從上市公司報表上看，房企凈利潤率增長率從2012年就開始下降，2014年凈利潤率平均只有12%—15%。今年上半年，36家開發(fā)商凈利潤下降到9.12%的歷史低位，比制造業(yè)略好。

開發(fā)商紛紛退出或者轉(zhuǎn)型。今年宣布退出地產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)有證大集團(tuán)、江中地產(chǎn)、海德股份、高新發(fā)展、浙江廣廈和萊茵置業(yè)。全國性大房企如綠地正在積極運營“大消費、大金融、大基建”三大業(yè)務(wù)，萬科轉(zhuǎn)型服務(wù)鏈條方向包括物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、出租公寓、教育營地和海外業(yè)務(wù)，萬達(dá)向金融、文化、旅游等轉(zhuǎn)型。一句話，開發(fā)商不想玩“重”的，要玩“輕”的。總體投資與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的下降，反映了這一大趨勢。

暴利時代一去不復(fù)返，并且目前的合理利潤，也得在殘酷的競爭中獲得。

房地產(chǎn)暴利時代的終結(jié)，意味著產(chǎn)業(yè)鏈與服務(wù)鏈的開始，在輕資產(chǎn)化的背后是鏈條的重新整合。五六年前，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模只要夠大夠炫，就能夠吸引客戶紛至沓來;現(xiàn)在，形勢開始急轉(zhuǎn)直下，昨天還受到追捧的K歌房，明天就被棄如敝屣。

令人關(guān)注的是，單位價格還在上漲，顯示局部市場仍然火熱。開發(fā)商為了避險，擠到僅有的幾個核心城市的點上，推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格，反而可能加劇未來的風(fēng)險。

中原地產(chǎn)推出一線城市的住宅土地數(shù)據(jù)反映，2015年供應(yīng)的土地均價為14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米漲幅高達(dá)23.6%。土地價格上漲也推動樓面價的持續(xù)上漲，從一線城市的樓面價成交情況看，2015年平均樓面價高達(dá)8921元/平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達(dá)16.9%。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，7月10大房企商品房成交均價為12688元/平方米，環(huán)比上升3.7%，同比上升18.3%，創(chuàng)近四年以來新高。二季度以來，隨著市場逐漸回暖，商品房價格震蕩上行。

開發(fā)商聚集到一線城市避險。雖然一線城市資源豐富、人口集聚，但隨著房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)上升，隱性風(fēng)險也在不斷上升。再好質(zhì)地的資產(chǎn)，價格如果偏離中間值太高，都不算好資產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M能力、真實財富的中位值，確定一個城市的拿地價格，是開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險的當(dāng)務(wù)之急。

地方政府想讓土地價格足夠高，在單位面積上產(chǎn)生盡可能多的財富。而對于開發(fā)商而言，只有一個避險地的時候，那個地方的風(fēng)險肯定會飆升。轉(zhuǎn)型，內(nèi)控，加強(qiáng)品牌識別，有時甚至學(xué)會休息，都至關(guān)重要。