周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)抑制北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金增長(zhǎng)

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 甲級(jí)辦公樓：CBD租金環(huán)比持平，金融街租金水平環(huán)比增長(zhǎng)2.1%     2014年，國(guó)內(nèi)投資與財(cái)富管理企業(yè)成為辦公租賃需求的主要驅(qū)動(dòng)力，2014年第四季度租賃活動(dòng)集中在商務(wù)中心區(qū)和金融街。在此趨勢(shì)下，業(yè)主選擇租戶時(shí)格外謹(jǐn)慎，偏好大型、穩(wěn)健的私募基金公司。國(guó)內(nèi)IT行業(yè)是年末租賃市場(chǎng)第二大主要需求來(lái)源，盡管部分小型企業(yè)受制于預(yù)算約束，租賃過(guò)程較為艱難；其它IT企業(yè)，尤其是軟件類(lèi)企業(yè)，開(kāi)始將北京東部區(qū)域作為可租賃面積有限的中關(guān)村區(qū)域的后備之選。     沒(méi)有甲級(jí)辦公樓于2014年第四季度竣工，2014年成為自2000年來(lái)首個(gè)無(wú)辦公樓新增供應(yīng)的年份。盡管近幾年來(lái)北京辦公樓品質(zhì)大幅提高，但甲級(jí)辦公樓品質(zhì)與乙級(jí)辦公樓及商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目仍有明顯區(qū)別。同時(shí)，被譽(yù)為CBD晴雨表的北京最近竣工的甲級(jí)辦公樓——財(cái)富金融中心的租賃情況在本季度繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，簽約率達(dá)到75%。     續(xù)租主導(dǎo)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，業(yè)主審慎對(duì)待提高租金的機(jī)會(huì)或更好地掌控租戶風(fēng)險(xiǎn)狀況。商務(wù)中心區(qū)業(yè)主傾向于犧牲較高的租金以挽留更為穩(wěn)定的承租者，如跨國(guó)企業(yè)，致使商務(wù)中心區(qū)租金增長(zhǎng)環(huán)比持平。與之相反，金融街區(qū)域業(yè)主更青睞那些承租能力高的國(guó)內(nèi)大型金融企業(yè)，使得租金環(huán)比上漲2.1%。     2014年第四季度問(wèn)詢(xún)量的大幅增長(zhǎng)有望為今年辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)較多租賃活動(dòng)，2015年底前將有五個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。然而，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目只能暫時(shí)緩解空置面積有限的局面，因?yàn)榻话氲拿娣e將作為自用。此外，大部分新竣工的辦公樓均位于邊緣區(qū)域，遠(yuǎn)離需求量最為集中的市中心。“2014年末，辦公樓租賃市場(chǎng)空置率保持在歷史低位，我們預(yù)計(jì)2015年將由業(yè)主方主導(dǎo)市場(chǎng)，特別是在傳統(tǒng)核心區(qū)域”，仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？?Eric Hirsch)表示，“今年將要竣工的位于核心區(qū)域的高品質(zhì)甲級(jí)辦公樓，如位于金融街的錦什坊街35號(hào)，將緩解部分壓力。同時(shí)，核心區(qū)域的高額租金也將促使更多租戶選擇新興區(qū)域市場(chǎng)的新建辦公樓。”   優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)：年末物流租賃市場(chǎng)較為平靜     告別空前繁忙的第三季度，2014年第四季度較為平淡，本年度僅錄得數(shù)宗租賃交易但吸納量強(qiáng)勁。宇培北京通州物流園實(shí)現(xiàn)滿租——一家專(zhuān)注生鮮食品的電子商務(wù)公司承租該項(xiàng)目的剩余面積。部分租戶將多個(gè)配送中心整合至單個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，從而創(chuàng)造少量頗為可觀的可租賃面積。不過(guò)，這些面積的空置時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，因?yàn)樵?014年底，已有租戶開(kāi)始與業(yè)主協(xié)商租賃事宜。由于北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)可租賃面積有限，部分租戶開(kāi)始考慮租用北京周邊區(qū)域的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。嘉民集團(tuán)已與華晨寶馬汽車(chē)有限公司簽署第二份協(xié)議，以在其位于河北省燕郊的定制型項(xiàng)目中增建12,300平方米面積。     位于大興區(qū)的百利威三期工程竣工，順應(yīng)當(dāng)前趨勢(shì)為多層倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目。該項(xiàng)目為三層建筑，總面積56,000平方米，其專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的恒溫地下室尤其引人注目，預(yù)計(jì)這一工程將吸引銷(xiāo)售食品和酒類(lèi)的電子商務(wù)供應(yīng)商和零售商的關(guān)注。然而，該項(xiàng)目未能錄得預(yù)租成交，使得市場(chǎng)的整體空置率環(huán)比增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)至4.4%。     租金漲幅環(huán)比持平，來(lái)自北京周邊區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)抑制了業(yè)主的議價(jià)能力。投資商和開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)工業(yè)地產(chǎn)保持濃厚興趣，在年末積極尋找投資機(jī)會(huì)，但本季度未錄得整棟交易。由于可交易的項(xiàng)目有限，持續(xù)的樂(lè)觀情緒給收益率帶來(lái)壓力，市場(chǎng)收益率進(jìn)一步壓縮。     2015年將有兩個(gè)項(xiàng)目竣工——普洛斯平谷物流園一期和安博二期，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)170,000平方米供給量。不過(guò)由于安博二期竣工日期定于2015年末，預(yù)計(jì)將推高2015年底的空置率。“第三方物流企業(yè)通過(guò)為零售商和制造企業(yè)提供一系列服務(wù)持續(xù)獲取市場(chǎng)份額，全年需求有望保持強(qiáng)勁，” 仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部董事羅薔薔(Sharon Luo)表示：“空置率保持低位，使得業(yè)主能夠利用有利時(shí)機(jī)適時(shí)提高租金報(bào)價(jià)。”   優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)是北京郊區(qū)購(gòu)物中心大量涌現(xiàn)的前奏     本季度新近開(kāi)業(yè)的五個(gè)項(xiàng)目中有四個(gè)零售物業(yè)位于京郊，這為京郊購(gòu)物中心未來(lái)繁榮發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。著眼于中端市場(chǎng)，位于五環(huán)外的新開(kāi)業(yè)現(xiàn)代化物業(yè)項(xiàng)目為京郊地區(qū)增加了74萬(wàn)平方米的零售供應(yīng)：通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和薈聚•北京購(gòu)物中心(英特宜家)以近乎滿租的簽約率開(kāi)業(yè)；27萬(wàn)平方米的長(zhǎng)楹天街在開(kāi)業(yè)時(shí)則取得了85%的簽約率；位于通州地區(qū)，新開(kāi)業(yè)且面積5萬(wàn)平方米的北京星悅百貨，也為當(dāng)?shù)亓闶凼袌?chǎng)增光添彩。同時(shí)，與第三使館區(qū)標(biāo)志建筑——太古里僅幾街之隔的永利購(gòu)物廣場(chǎng)在本季度以90%的簽約率正式開(kāi)業(yè)；該項(xiàng)目已試運(yùn)營(yíng)多個(gè)季度，特色為首層餐飲店面和多家奢侈品買(mǎi)手店。     部分購(gòu)物中心升級(jí)租戶組合，更多優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目或積極擴(kuò)大其市場(chǎng)份額；同時(shí)，2014年第四季度核心區(qū)域空置率較第三季度5.4%略有下降，至4.9%。北京東方廣場(chǎng)迎來(lái)了ESPRIT和絲芙蘭(Sephora)等品牌的入駐，同時(shí)該項(xiàng)目中業(yè)績(jī)出色的蔻馳(Coach)門(mén)店進(jìn)行擴(kuò)租。第四季度，德國(guó)品牌Marc O’Polo進(jìn)駐北京零售市場(chǎng)并新開(kāi)業(yè)三家門(mén)店。盡管奢侈品零售市場(chǎng)增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，眾多設(shè)計(jì)師品牌，例如Celine和Kenzo仍在核心零售地段承租面積。同時(shí)，著名婚紗品牌Vera Wang也在積極籌備其位于太古里北區(qū)北京首店的開(kāi)幕事宜。     隨著未來(lái)更多大型零售項(xiàng)目在京郊的出現(xiàn)，郊區(qū)項(xiàng)目將成為未來(lái)零售地產(chǎn)主要供應(yīng)；同時(shí)城市外圍區(qū)域的持續(xù)發(fā)展將創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)，吸引更多消費(fèi)者。預(yù)計(jì)2015年整體租金將保持溫和增長(zhǎng)，而受消費(fèi)者青睞的購(gòu)物中心將持續(xù)獲得提升機(jī)會(huì)，其租金漲幅或?qū)⒊^(guò)平均水平。未來(lái)12個(gè)月，多個(gè)新項(xiàng)目將入駐高知名度的零售商圈，例如位于王府井地段的淘匯新天購(gòu)物中心以及臨近太古里的通盈購(gòu)物中心。   投資市場(chǎng)：甲級(jí)辦公樓業(yè)主對(duì)售價(jià)的期許將繼續(xù)受到有特別意向的買(mǎi)家之影響     機(jī)構(gòu)投資者的強(qiáng)勁需求及有限的整棟交易數(shù)量表明符合投資需求的資產(chǎn)供給不足。盡管機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)出濃厚興趣，但由于業(yè)主期望更高的售價(jià)使得投資回報(bào)率走低，整棟交易數(shù)量仍極為稀缺。同時(shí)市場(chǎng)上有限的可交易資產(chǎn)也限制了交易量的增長(zhǎng)——在2014年第四季度未出現(xiàn)整棟交易。盡管錄得幾宗大面積散售交易，但2014年第四季度15億元的交易量較去年同期仍下降73%。2014年全年的商業(yè)地產(chǎn)交易量?jī)H為126億元，同比下降61.1%。     從中期來(lái)看，有特殊購(gòu)買(mǎi)意愿之買(mǎi)家仍有望繼續(xù)掌握甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的最終控價(jià)權(quán)，將價(jià)格抬升至對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)過(guò)高的水平。租賃續(xù)約時(shí)租金上漲的潛力以及擁有優(yōu)越地理位置項(xiàng)目的不可替代性促使業(yè)主不愿出售所持房產(chǎn)。然而，有特殊購(gòu)買(mǎi)意愿之團(tuán)體的需求對(duì)甲級(jí)辦公樓業(yè)主對(duì)價(jià)格的期許有較大影響。“有特殊購(gòu)買(mǎi)意愿之投資者通常購(gòu)買(mǎi)辦公樓作為公司總部大樓，另外，由于他們的持有時(shí)間較長(zhǎng)，因此樂(lè)意出高價(jià)買(mǎi)入”，仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩(Julien Zhang)表示，“這意味著國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者將持續(xù)對(duì)高價(jià)格望而卻步。未來(lái)，強(qiáng)勁的持有意愿將持續(xù)。不過(guò)，一些本地開(kāi)發(fā)商為了進(jìn)行資本重組或?qū)で髾C(jī)構(gòu)合資機(jī)會(huì)，將會(huì)幫助投資者在北京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尋得一席之地。”   高端住宅：2014年第四季度高端公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售量為733套，季度環(huán)比增長(zhǎng)56.2%     11月下旬，中國(guó)人民銀行繼續(xù)放松信貸政策，下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)放開(kāi)存款利率。有鑒于此，2014年第四季度北京高端公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售量為733套，季度環(huán)比增長(zhǎng)56.2%。由于房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期且項(xiàng)目品質(zhì)較高，包括琨御府和國(guó)安府在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售量走高。與之相反，2014年第四季度僅有240套高端別墅售出，較2014年第三季度下降18.4%。由于價(jià)格較高，一些新上市的昂貴別墅項(xiàng)目在2014年第四季度成交量較低。     熱銷(xiāo)項(xiàng)目推動(dòng)高端公寓資本值季度環(huán)比上升2.7%。然而，銷(xiāo)量不佳的別墅項(xiàng)目則面臨重重壓力，高端別墅一手市場(chǎng)資本值環(huán)比下降1.8%。同時(shí)，2014年第四季度服務(wù)式公寓租金持平，但由于住房預(yù)算的持續(xù)緊縮，大面積及高租金戶型較難租出。高端別墅的需求低迷，租金季度環(huán)比下降0.7%。     2015年將有較多高端住宅項(xiàng)目投入市場(chǎng)，高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量增加但需求保持穩(wěn)定將給價(jià)格帶來(lái)壓力。服務(wù)式公寓也將面臨較大壓力，兩家服務(wù)式公寓項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年末竣工開(kāi)業(yè)，將使得空置率提高。而外籍人士的租住需求預(yù)計(jì)仍將保持低迷態(tài)勢(shì)；此外，持續(xù)增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)成本將迫使更多的服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商提高租金。