“十二五”及未來十年我國城鎮(zhèn)住房市場供給預測

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內容提示：2008 年以來，我國的保障性住房建設力度持續(xù)加大。截至2010 年底，開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1300 萬套，竣工800 萬套; 其中2010 年開工590 萬套，竣工370 萬套，是歷年來建設進度最快的一年。隨著國家和地方財力增強，保障性住房建設還可能進一步加強，根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來五年規(guī)劃建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬套，其中2011年開工建設1000 萬套。

住房屬于高度耐用品，因此其住房供給實際上包括增量市場的新建房產供給，也包括存量市場的二手房產供給，而由于政府公共住房支持，新建住房實際上又可以分為商品住房和保障性住房兩種類型。分析“十二五”及未來十年我國城鎮(zhèn)市場各類住房供給的變化趨勢。

1. 保障性住房的住房供給將呈快速增長趨勢。

 2012-2016年中國房地產中介市場分析及發(fā)展趨勢研究報告

2008 年以來，我國的保障性住房建設力度持續(xù)加大。截至2010 年底，開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1300 萬套，竣工800 萬套; 其中2010 年開工590 萬套，竣工370 萬套，是歷年來建設進度最快的一年。隨著國家和地方財力增強，保障性住房建設還可能進一步加強，根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來五年規(guī)劃建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬套，其中2011年開工建設1000 萬套。

2. 商品住房供給也將保持慣性增長趨勢房地產開發(fā)企業(yè)的商品住房供給仍將保持慣性增長趨勢。

其理由有三: 第一，由于短期內存在巨大的潛在投機性需求，導致很難形成合理的市場預期，部分開發(fā)企業(yè)在“高房價”幻覺下存在新增投資開發(fā)沖動; 第二，2009 年、2010 年是房地產開發(fā)企業(yè)土地購置、開發(fā)、新開工高峰，其在建項目將在2011 年、2012 年形成實際有效房產供給; 第三，國有或國有控股房地產企業(yè)在住房開發(fā)市場占有重要地位，這些大型國有或國有控股企業(yè)產能一旦形成，為維護管理人員在職消費利益和保障職工就業(yè)，短期內產能很難自動調整。

3. 存量市場二手房供給釋放量將逐漸增大。

“十二五”及未來十年，由于市場條件變化，二手房供給釋放量將逐漸增大: 其一，無論在1990 年代末住房制度改革過程中，還是后來的各級政府機關、國有企事業(yè)單位自建公房分配中，中老年人口獲得了更大的住房持有比重，進入“十二五”及未來十年，這些原來的中老年人口將步入老齡、高齡階段，逐漸喪失獨立生活能力，被迫重新融入子女家庭，導致大家庭的多套房產持有，形成二手房供給。其二，自2008 年以來，我國多數(shù)城市實際房價大幅度增長，多套住房持有的投機客已經獲得豐厚利潤，在未來房價可能走低或不確定預期下，存在套現(xiàn)沖動，也形成相當數(shù)量二手房供給。其三，為保障公務員隊伍穩(wěn)定，我國大部分城市對政府官員和公務員執(zhí)行了相對優(yōu)惠的公房分配制度，使得我國政府官員和公務員群體的相當比重成為多套住房持有者，隨著國家日益嚴厲的房地產調控政策取向和官員財產監(jiān)督政策改革取向，這些多套住房持有的公務員群體可能成為最積極的多套住房拋售者。

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