“十二五”及未來十年我國城鎮(zhèn)住房市場供給預(yù)測

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內(nèi)容提示：2008 年以來，我國的保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大。截至2010 年底，開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1300 萬套，竣工800 萬套; 其中2010 年開工590 萬套，竣工370 萬套，是歷年來建設(shè)進(jìn)度最快的一年。隨著國家和地方財(cái)力增強(qiáng)，保障性住房建設(shè)還可能進(jìn)一步加強(qiáng)，根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來五年規(guī)劃建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬套，其中2011年開工建設(shè)1000 萬套。

住房屬于高度耐用品，因此其住房供給實(shí)際上包括增量市場的新建房產(chǎn)供給，也包括存量市場的二手房產(chǎn)供給，而由于政府公共住房支持，新建住房實(shí)際上又可以分為商品住房和保障性住房兩種類型。分析“十二五”及未來十年我國城鎮(zhèn)市場各類住房供給的變化趨勢。

1. 保障性住房的住房供給將呈快速增長趨勢。

 2012-2016年中國房地產(chǎn)中介市場分析及發(fā)展趨勢研究報(bào)告

2008 年以來，我國的保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大。截至2010 年底，開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1300 萬套，竣工800 萬套; 其中2010 年開工590 萬套，竣工370 萬套，是歷年來建設(shè)進(jìn)度最快的一年。隨著國家和地方財(cái)力增強(qiáng)，保障性住房建設(shè)還可能進(jìn)一步加強(qiáng)，根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來五年規(guī)劃建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬套，其中2011年開工建設(shè)1000 萬套。

2. 商品住房供給也將保持慣性增長趨勢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品住房供給仍將保持慣性增長趨勢。

其理由有三: 第一，由于短期內(nèi)存在巨大的潛在投機(jī)性需求，導(dǎo)致很難形成合理的市場預(yù)期，部分開發(fā)企業(yè)在“高房價(jià)”幻覺下存在新增投資開發(fā)沖動(dòng); 第二，2009 年、2010 年是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置、開發(fā)、新開工高峰，其在建項(xiàng)目將在2011 年、2012 年形成實(shí)際有效房產(chǎn)供給; 第三，國有或國有控股房地產(chǎn)企業(yè)在住房開發(fā)市場占有重要地位，這些大型國有或國有控股企業(yè)產(chǎn)能一旦形成，為維護(hù)管理人員在職消費(fèi)利益和保障職工就業(yè)，短期內(nèi)產(chǎn)能很難自動(dòng)調(diào)整。

3. 存量市場二手房供給釋放量將逐漸增大。

“十二五”及未來十年，由于市場條件變化，二手房供給釋放量將逐漸增大: 其一，無論在1990 年代末住房制度改革過程中，還是后來的各級(jí)政府機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位自建公房分配中，中老年人口獲得了更大的住房持有比重，進(jìn)入“十二五”及未來十年，這些原來的中老年人口將步入老齡、高齡階段，逐漸喪失獨(dú)立生活能力，被迫重新融入子女家庭，導(dǎo)致大家庭的多套房產(chǎn)持有，形成二手房供給。其二，自2008 年以來，我國多數(shù)城市實(shí)際房價(jià)大幅度增長，多套住房持有的投機(jī)客已經(jīng)獲得豐厚利潤，在未來房價(jià)可能走低或不確定預(yù)期下，存在套現(xiàn)沖動(dòng)，也形成相當(dāng)數(shù)量二手房供給。其三，為保障公務(wù)員隊(duì)伍穩(wěn)定，我國大部分城市對(duì)政府官員和公務(wù)員執(zhí)行了相對(duì)優(yōu)惠的公房分配制度，使得我國政府官員和公務(wù)員群體的相當(dāng)比重成為多套住房持有者，隨著國家日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策取向和官員財(cái)產(chǎn)監(jiān)督政策改革取向，這些多套住房持有的公務(wù)員群體可能成為最積極的多套住房拋售者。

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