二線城市開(kāi)發(fā)商頻繁玩漲價(jià) 懊惱地少

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二線城市開(kāi)發(fā)商頻繁玩漲價(jià)

央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認(rèn)定后,國(guó)慶黃金周的樓市到底如何?《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到,這一政策“大紅包”陽(yáng)光普照了不少開(kāi)發(fā)商,不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光。

不過(guò),在市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象的同時(shí),也有不少開(kāi)發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了,錯(cuò)過(guò)了買地的黃金時(shí)期。

“第四季度土地價(jià)格會(huì)不斷走高,留給中小開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)越來(lái)越小,風(fēng)險(xiǎn)在不斷加劇。”昨天,多家大型房企對(duì)記者表達(dá)了這一觀點(diǎn),認(rèn)為第四季度拿地存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

二線城市表現(xiàn)強(qiáng)勁 

數(shù)據(jù)顯示,在今年國(guó)慶期間,一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善,其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右,深圳成交套數(shù)同比下滑18%。 

不過(guò),已松綁“限購(gòu)”的城市就完全是另外一番景象。 

以長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)南京為例,國(guó)慶黃金周前3天,南京商品住宅已累計(jì)認(rèn)購(gòu)1100余套,日均認(rèn)購(gòu)371套,同比增長(zhǎng)36%,整個(gè)南京市商品住宅的庫(kù)存量也從此前的5.3萬(wàn)余套回落到5.2萬(wàn)余套。

就在“雙限”松綁前夕,南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),南京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月呈下跌態(tài)勢(shì)。今年6月新建商品住宅價(jià)格遇到“拐點(diǎn)”下跌0.6%,7月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.1%,8月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至1.3%。 

“太明顯了。”南京本地的一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱,他獲悉業(yè)界“捷報(bào)”頻傳,一個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友5天賣了3個(gè)億,另外一個(gè)也不甘示弱,賣了兩個(gè)多億。 

數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶7天,南京樓市有4天認(rèn)購(gòu)量在400套以上,其中最后一天的10月7日,認(rèn)購(gòu)量則達(dá)到530套。 截至10月7日22:00,網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,南京國(guó)慶7天共認(rèn)購(gòu)商品住宅2859套,日均賣房408套,同比去年(認(rèn)購(gòu)1926套)上漲48.44%。

杭州也不甘示弱,單日成交近億元的樓盤(pán)還不少,這已經(jīng)是多年難見(jiàn)的盛況。“忙得快要飛起來(lái),國(guó)慶的第一天全公司就在開(kāi)大會(huì)中度過(guò)的。”杭州本地的一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者稱,整個(gè)國(guó)慶是地產(chǎn)人的工作日,尤其在“限貸”松綁消息出來(lái)之后,不少員工都更改了原本定好的出國(guó)游計(jì)劃。 據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),截至10月7日23:00,杭州全市共計(jì)成交124套。其中,主城區(qū)成交35套、預(yù)訂9套,余杭成交41套,蕭山成交34套,此外,五區(qū)縣成交14套。

今年以來(lái),限購(gòu)城市陸續(xù)松綁,目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅(jiān)守,其中一線城市的成交低迷暫無(wú)回暖跡象。  

開(kāi)發(fā)商頻繁玩漲價(jià)

“限貸”松綁提振了不少買房人的信心。事實(shí)上,二季度以來(lái),銀行信貸政策依然沒(méi)有松動(dòng)的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中,有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,占比超過(guò)70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,如平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等,國(guó)有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。

“限貸”松綁也提振了開(kāi)發(fā)商的信心。10月1日當(dāng)天,一份《綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司文件》在微信中廣為流傳,其中的要點(diǎn)包括,要對(duì)現(xiàn)有在售的樓盤(pán)提價(jià)5%~10%。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者多方求證了解到,這份文件確實(shí)出自綠城集團(tuán)浙東公司,浙東公司目前涵蓋舟山(樓盤(pán))、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。

不過(guò),綠城集團(tuán)其他區(qū)域公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱,目前還沒(méi)有調(diào)價(jià)的打算,這只是單個(gè)區(qū)域公司的行為,其他區(qū)域公司并沒(méi)有大幅跟進(jìn)的跡象。 

此后,多家開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的“內(nèi)部文件”都“不小心”在網(wǎng)上流傳開(kāi)來(lái),版本包括綠地、恒大、新城控股等多家開(kāi)發(fā)商。 

“終于集滿了7家開(kāi)發(fā)商的調(diào)價(jià)通知。”有第三方監(jiān)控機(jī)構(gòu)對(duì)記者稱,這些對(duì)外稱調(diào)價(jià)、實(shí)際上漲價(jià)的“內(nèi)部文件”都有個(gè)特點(diǎn),即從10月8日或者10月中旬開(kāi)始漲價(jià),也就是說(shuō),從目前的樓盤(pán)在售情況來(lái)看,真假難辨。

多家開(kāi)發(fā)商的發(fā)言人都紛紛辟謠,表示沒(méi)有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”,或者不清楚分公司的動(dòng)向。還有不少發(fā)言人認(rèn)為,這些文件在格式上存在一些問(wèn)題。 

不過(guò),更多的業(yè)界人士認(rèn)為,這些文件真假難辨。“給外界傳達(dá)一個(gè)信號(hào),要漲價(jià),所以在格式,或者實(shí)施日期上存有瑕疵,這樣‘退可守’,還可以出來(lái)辟謠澄清下。”南京的一位開(kāi)發(fā)商稱,這是一種營(yíng)銷手段,真假已經(jīng)不重要,關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會(huì)漲價(jià)的重要信號(hào)。 

杭州的一家樓盤(pán)售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告:一直很貴,馬上更貴。該樓盤(pán)的營(yíng)銷老總對(duì)記者表示,最近看房人氣很旺,大部分都是受政策的利好刺激。 

后悔買地買少了

“其實(shí),限貸松綁的消息一出,我的第一反應(yīng)就是,后悔買地買少了。”全國(guó)銷售排名前三的一位開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者稱,原本是一個(gè)“裸奔”的市場(chǎng),只有深度營(yíng)銷、看準(zhǔn)市場(chǎng)的高手才能存活,這下“被救市”以后,許多中小開(kāi)發(fā)商也紛紛緩過(guò)勁來(lái),導(dǎo)致第四季度的土地價(jià)格會(huì)走高。

對(duì)于第四季度的走向如何,易居中國(guó)總裁丁祖昱對(duì)記者表示,從易居營(yíng)銷全國(guó)代理銷售樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看,“十一”期間一周成交量環(huán)比上漲100%,接近2013年黃金周的水平。 

來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份數(shù)據(jù)則顯示,9月份,北京、上海、廣州、深圳、西安(樓盤(pán))、天津(樓盤(pán))等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積為1001萬(wàn)平方米,環(huán)比下降53.2%,同比下降69.3%。 

事實(shí)上,自今年5月份以來(lái),十城市的土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長(zhǎng),而且降溫速度持續(xù)加快。從土地出讓金來(lái)看,9月份,上述10個(gè)城市土地出讓金收入358億元,環(huán)比下降32.7%,同比下降79.4%。

“原來(lái)想的是先活下來(lái),然后再擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。”上述開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者稱,他們?cè)诓粩嗾{(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略,但政策的調(diào)整讓他們有些措手不及。 

這引發(fā)了不少重量級(jí)開(kāi)發(fā)商的共鳴。“先守后攻,這些子彈都回倉(cāng)了,不過(guò)沒(méi)有存貨,很難有大的騰挪空間。”另一家銷售排名前十的開(kāi)發(fā)商人士稱,上半年他們一直偏保守,到現(xiàn)在拿地都沒(méi)有超過(guò)10幅,可見(jiàn)第四季度土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。 

丁祖昱認(rèn)為,政策的調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)的最核心的改變?cè)谟谙M(fèi)者信心的提振,之前的年初市場(chǎng)“一夜之間”的下滑,除了自身供需問(wèn)題之外,也在于消費(fèi)信心極度衰竭,使得正常需求的客戶也因?yàn)樾判膯?wèn)題而延遲購(gòu)房。而這一輪市場(chǎng)的回升,給這些真正有意向購(gòu)房的客戶群體重新樹(shù)立了信心,這部分積攢了大半年的需求,將成為四季度市場(chǎng)回升的主力軍。

市場(chǎng)反應(yīng)確實(shí)明顯,以杭州市場(chǎng)為例,綠城的大本營(yíng)杭州在黃金周貢獻(xiàn)了十個(gè)億的銷售業(yè)績(jī),其中一個(gè)高端樓盤(pán)7天成交2.2億。“從最近豪宅成交的系列數(shù)據(jù)來(lái)看,高端的客戶信心在不斷提振。”杭州透明售房網(wǎng)研究院院長(zhǎng)方張接稱,市場(chǎng)回暖的可能性很大。 

就拿地而言,這對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)未必是好事情。“我認(rèn)為,最好的拿地時(shí)機(jī)出現(xiàn)在2012年春節(jié)過(guò)后,以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者稱,在第一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),他們成功拿到了土地,可惜的是,在今年顆粒無(wú)收。

“市場(chǎng)一回暖的話,我們徹底沒(méi)勇氣去拿地了。”他有些無(wú)奈地說(shuō),機(jī)會(huì)乍現(xiàn)就不見(jiàn)了,拿地價(jià)推高的結(jié)果就是,這場(chǎng)游戲的籌碼又增加了。