2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》知識點分析（4）

　　4、建筑物經(jīng)濟壽命和土地使用期限（特別注意?。?/p>

　?。?）建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；

　?。?）建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期--按建筑物經(jīng)濟壽命計算；

　　約定不可續(xù)期--按建筑物經(jīng)濟壽命減去晚于土地

　　使用期的那部分壽命的壽命計算；

　?。?）住宅地的建筑物：住宅地自動續(xù)期--按建筑物經(jīng)濟壽命計算。

　　5、要列出公式：建筑物價值=重新購建價格C×[1-（1-殘值率R）×有效年齡t/經(jīng)濟壽命N].

　　建筑物價值=重新購建價格C×成新率q；

　　建筑物經(jīng)濟壽命=1/年平均折舊率d.

　　1、要列出公式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。

　　=可比實例成交價格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。

　　2、修正或調(diào)整，單項不得超過20%，綜合不得超過30%.

　?。ㄒ唬┛杀葘嵗?/p>

　　1、數(shù)量為3～10個，低于3個不妥；要說明幣種；注意所選實例是否有可比性。

　　2、類似房地產(chǎn)：

　?。?）區(qū)位在同一供求圈內(nèi)；

　?。?）用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同；

　?。?）規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍；

　　（4）結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同；

　?。?）檔次相當(dāng)：等級、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng)；

　?。?）權(quán)力性質(zhì)相同：國有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟適用房等各相同。

　　3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、**、拍賣，買賣、租賃等類型吻合；

　　4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。

　　5、成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

　?。ǘ┙⒈容^基礎(chǔ)

　　1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：實物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。

　　2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價=1年后付30/（1+月利率）^12.

　　3、統(tǒng)一采用單價。

　　4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。

　　5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價=使用面積單價×使用面積÷建筑面積。

　　6、統(tǒng)一面積單位：平方米價=公頃價÷10000

　　=畝價÷666.67

　　=平方英尺價÷0.09290304

　　=坪價÷3.30579.

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