中國房地產(chǎn)第一波風(fēng)險暴露樓市警報將要拉響？

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如果預(yù)測成真，信貸政策這個“金箍”松開，房價這個“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住買房機(jī)會”將不再是提醒，而是警報。這一觀點值得關(guān)注。

瑞士銀行近日發(fā)布2015-2016年度經(jīng)濟(jì)展望報告，預(yù)計中國經(jīng)濟(jì)增速將從2015年開始跌破7%而進(jìn)入“六時代”。并認(rèn)為，盡管中國未來穩(wěn)增長政策會加碼，但房地產(chǎn)下滑對內(nèi)需的拖累幅度會更大。

報告分析稱，拖累中國經(jīng)濟(jì)增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地產(chǎn)業(yè)的下滑。2015年房地產(chǎn)新開工面積將繼續(xù)下跌10%-15%，并拖累GDP增長1.5%左右。

中國國務(wù)院參事夏斌夏斌認(rèn)為，當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)毫無疑問處在一種困局之中。從拉動GDP增長的角度看，出口的貢獻(xiàn)不能給予太高的希望，消費率的提高是一個漫長的過程。

投資中制造業(yè)產(chǎn)能過剩，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很難繼續(xù)維持高增長。因此要想保住GDP增長7.5%左右的目標(biāo)，房地產(chǎn)投資是關(guān)鍵的一環(huán)。

 夏斌曾在今年六月份的一篇內(nèi)部報告中說，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢關(guān)鍵看房市，房市下跌已成必然定勢”。而如果住房銷量下降，房價下降，存在系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)的可能性。

夏斌認(rèn)為，至少風(fēng)險會分成四波出現(xiàn)，且不排除四波風(fēng)險會并行出現(xiàn)。

第一波，房市價量齊跌，價格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了。這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)開始。房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量最早出問題，房地產(chǎn)企業(yè)的問題最早出現(xiàn)。抵押物的市值馬上下跌，開發(fā)貸款的質(zhì)量問題緊隨其后。

面對抵押物價格的下跌和開發(fā)貸款可能還不出來的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行行長的第一反應(yīng)是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應(yīng)是部分房地產(chǎn)企業(yè)馬上資不抵債，破產(chǎn)。間接效應(yīng)是GDP下跌，這是第一波。

第二波，收緊房企銀根的連鎖反應(yīng)是，涉及上下游40個行業(yè)的投資會進(jìn)一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩，如果房地產(chǎn)投資再進(jìn)一步下降，產(chǎn)能過剩問題更大。

因此導(dǎo)致這批相關(guān)的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進(jìn)一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)的八項稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產(chǎn)的依賴度達(dá)到53%。有些地方更高，100%多的都有。

在這種情況下，如果房市價量齊跌，首先會出現(xiàn)什么情況?房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因為房地產(chǎn)企業(yè)房子賣不出去，價格都跌了，老板不愿意拿地了。

據(jù)披露，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地拍賣流標(biāo)，二次流標(biāo)。今年10個典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。

最新的7、8月份的數(shù)據(jù)沒有放進(jìn)去。我們假設(shè)今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦?收縮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設(shè)以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

現(xiàn)在全國每年大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，80%都是銀行的錢，或者金融系統(tǒng)的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎(chǔ)設(shè)施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進(jìn)一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個時候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。

但越加快拍賣土地，地價跌得越快，這是必然結(jié)果。地價跌得越快，會從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。這樣的話，使整個社會債務(wù)慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。