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2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》知識點分析(3)

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  (四)根據(jù)過去和現(xiàn)在的情況,判斷說明凈收益流未來各期的變動情況屬于:

  1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];

  2、按某個固定數(shù)額遞增或遞減V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;

  3、按某個固定比率遞增或遞減V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};

  4、其他有規(guī)則的變動情況V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t.

  再選用和列出相應(yīng)的報酬資本化公式計算。

  (一)要列出公式:

  新房地產(chǎn)價值(7項)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。

  1、 土地取得成本=征地補償安置費+相關(guān)稅費+出讓金。

  (1) 征地補償安置費=土地補償費(6~10倍)+安置補助費(4~6倍,每公頃≤15倍)+地上附著物和青苗補償費+**費。

  (2) 相關(guān)稅費=征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

  土地取得成本=拆遷補償安置費+費用+出讓金;

 ?。?) 拆遷補償安置費=房地產(chǎn)市場價格+裝修+搬遷補助費+安置補助費+非住宅停業(yè)補助費

  (2) 相關(guān)費用=拆遷管理費+拆遷服務(wù)費+拆遷估價費+房屋拆除費。

  2、 開發(fā)成本=勘察設(shè)計和前期工程費+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套費+其他工程費+開發(fā)期間稅費。

  3、 管理費用=(土地取得成本+開發(fā)成本)×管理費率(5%,確定要有理由)。

  4、 銷售費用=房地產(chǎn)價值×銷售費率(4%)。

  5、 投資利息=(土地取得成本)×[(1+i)開發(fā)期 -1]+(開發(fā)成本+管理費用)×[(1+i)建造期/2 -1] + 銷售費用×[(1+i)銷售期/2 -1].

  i--1年期貸款利率,實際利率按年計息次計算。

  資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。

  資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計。

  6、 銷售稅費=房地產(chǎn)價值×稅費比率 =營業(yè)稅及附加(5.5%)+印花稅+交易手續(xù)費。

  7、開發(fā)利潤 =(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率;

  =(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)×投資利潤率;

  =(土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×成本利潤率;

  =房地產(chǎn)價值×銷售利潤率

  =(土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×銷售利潤率

 ?。?銷售利潤率)

  8、新房地產(chǎn)價值= (土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息)。

 ?。?- 銷售費率- 銷售稅費- 銷售利潤率)

  不減折舊,但要進行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。

 ?。ǘ┡f的房地產(chǎn)價值= 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格- 建筑物折舊。

  1、土地重新購建價格= 土地價值。

  2、建筑物重新購建價格(6項)= 新建筑物價值=開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。

  3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟折舊。

 ?。?)物質(zhì)折舊:可修復的,修復費用為折舊額;

  長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格;

  短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。

 ?。?)功能折舊:功能缺乏--可修復的,恢復該功能所需的費用;

  不可修復的,租金損失的現(xiàn)值(收益法);

  功能落后--可修復的,修復該功能所需的費用;

  不可修復的,租金損失的現(xiàn)值;

  功能過剩--超額或無效成本;

 ?。?) 經(jīng)濟折舊:暫時的或永久性的,減價額的現(xiàn)值;

泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理

責任編輯:藍精靈

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發(fā)布:2007-07-11 11:17    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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