2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》知識點分析（3）

　　（四）根據(jù)過去和現(xiàn)在的情況，判斷說明凈收益流未來各期的變動情況屬于：

　　1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/（1+Y）^n]；

　　2、按某個固定數(shù)額遞增或遞減V=（A/Y±b/Y^2）×[1-1/（1+Y）^n] ±b/Y×n/（1+Y）^n；

　　3、按某個固定比率遞增或遞減V=A/（Y±g）×{1-[（1±g）/（1+Y）]^n}；

　　4、其他有規(guī)則的變動情況V=∑Ai /（1+Y）^i+ A/Y×[1-1/（1+Y）^（n-t）] ×1/（1+Y）^t.

　　再選用和列出相應(yīng)的報酬資本化公式計算。

　　（一）要列出公式：

　　新房地產(chǎn)價值（7項）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。

　　1、 土地取得成本=征地補償安置費+相關(guān)稅費+出讓金。

　　（1） 征地補償安置費=土地補償費（6～10倍）+安置補助費（4～6倍，每公頃≤15倍）+地上附著物和青苗補償費+**費。

　　（2） 相關(guān)稅費=征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

　　土地取得成本=拆遷補償安置費+費用+出讓金；

　?。?） 拆遷補償安置費=房地產(chǎn)市場價格+裝修+搬遷補助費+安置補助費+非住宅停業(yè)補助費

　　（2） 相關(guān)費用=拆遷管理費+拆遷服務(wù)費+拆遷估價費+房屋拆除費。

　　2、 開發(fā)成本=勘察設(shè)計和前期工程費+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套費+其他工程費+開發(fā)期間稅費。

　　3、 管理費用=（土地取得成本+開發(fā)成本）×管理費率（5%，確定要有理由）。

　　4、 銷售費用=房地產(chǎn)價值×銷售費率（4%）。

　　5、 投資利息=（土地取得成本）×[（1+i）開發(fā)期 -1]+（開發(fā)成本+管理費用）×[（1+i）建造期/2 -1] + 銷售費用×[（1+i）銷售期/2 -1].

　　i--1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算。

　　資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計。

　　6、 銷售稅費=房地產(chǎn)價值×稅費比率 =營業(yè)稅及附加（5.5%）+印花稅+交易手續(xù)費。

　　7、開發(fā)利潤 =（土地取得成本+開發(fā)成本）×直接成本利潤率；

　　=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）×投資利潤率；

　　=（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×成本利潤率；

　　=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率

　　=（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費）×銷售利潤率

　?。?銷售利潤率）

　　8、新房地產(chǎn)價值= （土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息）。

　?。?- 銷售費率- 銷售稅費- 銷售利潤率）

　　不減折舊，但要進行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。

　?。ǘ┡f的房地產(chǎn)價值= 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格- 建筑物折舊。

　　1、土地重新購建價格= 土地價值。

　　2、建筑物重新購建價格（6項）= 新建筑物價值=開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。

　　3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟折舊。

　?。?）物質(zhì)折舊：可修復的，修復費用為折舊額；

　　長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格；

　　短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。

　?。?）功能折舊：功能缺乏--可修復的，恢復該功能所需的費用；

　　不可修復的，租金損失的現(xiàn)值（收益法）；

　　功能落后--可修復的，修復該功能所需的費用；

　　不可修復的，租金損失的現(xiàn)值；

　　功能過剩--超額或無效成本；

　?。?） 經(jīng)濟折舊：暫時的或永久性的，減價額的現(xiàn)值；

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