2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)方法

　　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　　工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例、（特別是出租實(shí)例）通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　（三）收益法

　　如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

　　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價(jià)，在利用成本法估價(jià)時(shí)，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉?，?duì)于有土地使用年期限制的，應(yīng)考慮對(duì)地價(jià)進(jìn)行年期修正。對(duì)建筑物的估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布得最新工業(yè)建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定估價(jià)對(duì)象工程造價(jià)。

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