2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：功能折舊和外部折舊

　　功能折舊

　　功能折舊（functionaldepreciation，functionalobso1escence）也稱為無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，人們的消費(fèi)觀念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了更好的建筑物等等。

　?。?）功能缺乏：是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣（北方地區(qū)）、燃?xì)?、電話線路、有線電視等；辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。

　?。?）功能落后：是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。例如，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過(guò)時(shí)，空間布局欠佳等。以住宅為例，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過(guò)時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個(gè)所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對(duì)而言其功能就落后了。

　?。?）功能過(guò)剩：是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。例如，某幢廠房的層高為6m，但如果當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為5m，則該廠房超高的lm因不能被市場(chǎng)接受而使其所多花的成本成為無(wú)效成本。

　　外部折舊

　　外部折舊（externalobso1escence）也稱為經(jīng)濟(jì)折舊（economicdepreciation，economicobsolescence），是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是區(qū)位因素（如周圍環(huán)境和景觀改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等）、經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等）。進(jìn)一步可把外部折舊區(qū)分為永久性的和暫時(shí)性的。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這就是一種外部折舊。這種外部折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)值下降，這也是一種外部折舊。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，這種外部折舊也就消失了。

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