壓力測試房貸風險因素

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摘要：本文通過壓力測試，分析房地產抵押品價格下降和房地產貸款違約率上升等風險因素變化對銀行金融資產的影響，根據歲房貸的影響，提出幾點相關的政策建議，詳見下文。


本文通過壓力測試，分析房地產抵押品價格下降和房地產貸款違約率上升等風險因素變化對銀行金融資產的影響，并提出了在人民銀行金融穩(wěn)定部門推廣壓力測試技術、加快建立對抵押品價值的持續(xù)評估監(jiān)測機制、持續(xù)加強房地產貸款的組合管理等建議。

　　房地產貸款在銀行貸款中占據重要地位，房價波動對銀行信貸資產和區(qū)域金融穩(wěn)定影響較大。由于涉房貸款在銀行貸款中占比較大，房價波動勢必對銀行信貸資產產生重要影響。根據國際經驗，如果房價大幅回落超過30%，個人住房貸款不良率平均將上升近一倍。從國際金融市場的發(fā)展歷史觀察，曾經作為發(fā)達國家的住房“優(yōu)質資產”先后出現了問題，并產生危及全球的金融危機。

　　總體來看，我國雖然在壓力測試方面已經有了一個新的開端，但很多壓力測試措施僅停留在研究階段，大多數金融機構還處于嘗試和探索階段，未在全國范圍內形成壓力測試的系統性規(guī)范和監(jiān)管，壓力測試的技術水平、研究層面及占整體風險管理技術的比重等方面與國外差距較大。根據IMF對各國金融穩(wěn)定報告的統計，截至2005年底，各國金融穩(wěn)定報告中包括壓力測試的占總體穩(wěn)定報告的百分比為55%。而從近年來我國的全國性和分省區(qū)人民銀行《金融穩(wěn)定報告》內容來看，關于壓力測試內容的相關分析仍然較少。本文通過壓力測試，分析房地產抵押品價格下降和房地產貸款違約率上升等風險因素變化對銀行金融資產的影響。

壓力測試

　　以R行為例，關于房地產貸款業(yè)務風險壓力測試的范圍包括：房地產類貸款（含土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)住房貸款）和其他使用房地產為抵押品的貸款。壓力情景分為輕度、中度和重度三級，壓力情景持續(xù)時間為6個月。測試內容為兩項風險壓力因素（房地產抵押品價格、房地產貸款違約率）對四項承壓項目（貸款余額、房地產類貸款余額、其他以房地產為抵押品的貸款余額、不良貸款率）的影響。

　　壓力測試通過采用單因素風險分析，以2012年6月末數據為基期數據，根據R行相關歷史數據計算確定相關參數，測算風險壓力因素與各承壓項目之間的相關關系。

　　從測試結果來看，R行房地產類貸款不良率對房地產抵押品價格的敏感度較大，主要原因是在本次測試中，我們假設以抵押品價值來衡量每筆貸款的回收程度，并以此作為五級分類的唯一標準，因此其價格的變化直接導致貸款風險分類等級的變化，特別是價格下降20%時，根據設定的假設條件，將有一部分房地產類貸款將遷徙至不良貸款。

　　R行總體貸款不良率對房地產抵押品價格的敏感度最大，主要是由于房地產抵押品價格下降直接導致房地產類貸款不良率和其他以房地產為抵押品的貸款不良率快速上升，從而使得總體貸款不良率上升。

　　結合兩個風險壓力因素——房地產抵押品價格下降、房地產類貸款不良率上升對總體貸款不良率的影響來看，不良率對房地產抵押品價格的敏感度最大。在房地產抵押品價格下降特別是下降20%的情景下，房地產類貸款不良率、總體貸款不良率較基期上升較快。主要是因為在本次壓力測試過程中，假設房地產抵押品價值作為衡量貸款風險分類的唯一標準，房地產抵押品價格的下降不僅影響該行房地產類貸款的風險分類等級，還會影響其他以房地產為抵押品的貸款的風險分類等級，而上述兩項業(yè)務共占R行表內信貸資產余額的1/3。

政策建議

第一，建議加快建立對抵押品價值的持續(xù)評估監(jiān)測機制，通過對現有抵押品價值的定期、持續(xù)評估，加強對抵押品的監(jiān)測，從而實現對信貸資產質量風險的及時準確揭示。

第二，建議在人民銀行金融穩(wěn)定部門推廣壓力測試技術。

1、壓力測試技術的推廣有利于人行系統金融風險監(jiān)測技術的升級和監(jiān)測層面的深入拓展，壓力測試技術的應用和推廣對人行系統風險監(jiān)測技術的升級以及維護金融穩(wěn)定具有非常重要的現實意義。

2、壓力測試技術能有效識別可能引發(fā)系統性問題的結構性弱點，切實維護金融穩(wěn)定。由于宏觀經濟和金融業(yè)資產質量之間存在直接傳導和顯著關聯的特征，利用壓力測試技術監(jiān)測轄區(qū)銀行體系承受罕見但仍可能的經濟沖擊的能力，識別銀行體系內可能引發(fā)系統性問題的結構性弱點，對于人民銀行有效發(fā)揮金融穩(wěn)定職能具有重要作用。

3、壓力測試技術的推廣能有效促進人民銀行金融穩(wěn)定數據庫的建設與完善，為金融穩(wěn)定風險監(jiān)測工作搭建規(guī)范長效的數據支持平臺?！?br />
　　第三，建議金融機構開展對收益水平的計量，為貸款定價作鋪墊。此次測試過程中發(fā)現，R行僅實現了對貸款總體收益水平的計量，尚未針對具體行業(yè)、業(yè)務品種計算其收益水平。隨著市場化進程不斷加速，銀行自主定價權正在逐步擴大，加快建立貸款定價體系已成為一項重要的任務，而對各行業(yè)、業(yè)務品種經營成本、資金成本、風險成本的計量是貸款定價的基礎，因此建議金融機構加快開展對各業(yè)務品種收益水平的計量，為貸款定價提供決策性依據。

第四，持續(xù)加強房地產貸款的組合管理。建議金融機構積極探索在建工程抵押貸款的推廣，提高抵押類貸款占比，尤其是個人住房貸款，以R行為例，目前全部是保證類擔保方式，建議在合同中增加時間限制性條款，辦理貸款一定期限內必須追加所購買的房屋擔保，從而使得銀行有權利提前收回貸款。