房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理問(wèn)題分析及管理軟件的功能模塊

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 　　隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)牽動(dòng)著無(wú)數(shù)人的心。對(duì)于房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，房屋是商品，房屋的品質(zhì)是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的重要保障。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管是自住還是投資，房產(chǎn)本身的使用價(jià)值和附加價(jià)值才是購(gòu)買(mǎi)房屋的源動(dòng)力。因此，不管是地產(chǎn)商還是購(gòu)買(mǎi)者，對(duì)房屋質(zhì)量和品質(zhì)的追求是永恒的，在此背景下，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理就顯得尤為重要。

　　一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理問(wèn)題分析

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)在積累總結(jié)一些好的管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)的管理理念，在提高房屋質(zhì)量管理水平上做了很多有益的探索和嘗試，但是，總的來(lái)說(shuō)，還是存在著一些管理漏洞的，具體表現(xiàn)在：

　　1.缺乏對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆炸式增長(zhǎng)，企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不充分時(shí)，為了搶占市場(chǎng)，大力開(kāi)發(fā)了一些短平快的項(xiàng)目，不僅造成了市場(chǎng)的同質(zhì)化，導(dǎo)致沒(méi)有給房地產(chǎn)的整體性的規(guī)劃設(shè)計(jì)留下足夠的改進(jìn)空間，導(dǎo)致各種房屋質(zhì)量問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，降低了工程質(zhì)量和企業(yè)的投資效益。具體表現(xiàn)在：一是規(guī)劃設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)度不夠。比如市場(chǎng)定位不清、目標(biāo)客戶群的定位不準(zhǔn)、配套設(shè)置的設(shè)置有偏差，這些都會(huì)對(duì)房屋設(shè)計(jì)的合理性產(chǎn)生影響。二是房屋的功能性設(shè)計(jì)有重大缺陷。

　　2.缺乏對(duì)房屋質(zhì)量管理的控制

　　房屋建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要在工程的各個(gè)階段做好施工計(jì)劃，按照施工方案開(kāi)始工作。首先要加強(qiáng)工程質(zhì)量前期階段的工程質(zhì)量控制。做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，遇到質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)處理，避免給后續(xù)工作帶來(lái)影響。其次加強(qiáng)工程施工階段的溝通協(xié)調(diào)。隨著建筑工程建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)，各家的施工隊(duì)伍紛紛進(jìn)場(chǎng)，他們之間如果缺乏溝通協(xié)調(diào)，會(huì)給管理帶來(lái)難度。比如說(shuō)土建企業(yè)和園林施工常常出現(xiàn)交接不暢的問(wèn)題。一般情況下，房建工程需要在主體建設(shè)的外部裝修工作完成才能拆除對(duì)外排架，而園林施工方在必須在排架拆除后才能進(jìn)場(chǎng)工作，雙方在工期緊張的情況下，很容易引發(fā)矛盾。

　　3.缺乏完善的質(zhì)量管理體制

　　大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展的時(shí)間比較短、發(fā)展過(guò)快等問(wèn)題，或多或少的都會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量管理問(wèn)題，究其原因，其質(zhì)量管理主要的缺陷是缺乏完善的質(zhì)量管理體系。房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，怎樣來(lái)追責(zé)呢?這個(gè)問(wèn)題，在一個(gè)沒(méi)有管理體制的房產(chǎn)企業(yè)中就是一筆糊涂賬，由于管理不善，導(dǎo)致多頭管理，或者責(zé)權(quán)不分，這些都導(dǎo)致了即使出現(xiàn)了工程質(zhì)量問(wèn)題，事后追責(zé)，也很難理清責(zé)任。因此建立完善的質(zhì)量責(zé)任體系是很有價(jià)值的。這樣可以讓工程管理的質(zhì)量直接與人掛鉤，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，也容易追查責(zé)任人。

　　二、泛普房地產(chǎn)管理體系的功能模塊

　　1.成本管理

　　包括項(xiàng)目估價(jià)(即估算、概算和預(yù)算)、成本計(jì)劃、付款計(jì)劃、成本控制包括審查和監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷)、項(xiàng)目付款結(jié)算和審計(jì)。

　　2. 計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理

　　通過(guò)規(guī)劃、跟蹤和控制，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目成功中的重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)可以隨時(shí)收集項(xiàng)目進(jìn)度信息包括項(xiàng)目進(jìn)度、成本進(jìn)度、形象進(jìn)度和交付進(jìn)度，將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)行比較，及時(shí)糾正存在的偏差，使項(xiàng)目始終在計(jì)劃的軌道上前進(jìn)有效保證項(xiàng)目工期成本和質(zhì)量

　　3.項(xiàng)目預(yù)算管理

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的預(yù)算與進(jìn)度相關(guān)，為項(xiàng)目成本控制提供依據(jù)。支持工程量清單，并實(shí)現(xiàn)了工程景與計(jì)劃進(jìn)磨的有機(jī)結(jié)合。同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)導(dǎo)入導(dǎo)出，大大減少了用戶管理的工作量;在定額的基礎(chǔ)上，編制工程預(yù)算非常方便。

　　4.合同管理

　　項(xiàng)目管理系統(tǒng)根據(jù)需求對(duì)合同進(jìn)行分類(lèi)，編制合同、合同模板、合同信息、合同拔款、合同變更、合同索賠、合同拆分等各類(lèi)業(yè)務(wù)，有十幾種合同報(bào)表從不同的角度和層次，動(dòng)態(tài)地反映合同執(zhí)行情況。

　　5.組織和信息管理

　　機(jī)構(gòu)管理包括機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)置、人員配備、管理團(tuán)隊(duì)選配、管理工作流程的制定、各方面責(zé)任的落實(shí)、管理規(guī)范的制定、內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào)、矛盾的解決等;信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流動(dòng)的確定、信息處理過(guò)程的控制、信息形式、內(nèi)容、傳遞方式、歸檔時(shí)間等。

　　6.進(jìn)度管理

　　使用房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)可以隨時(shí)查看各項(xiàng)目的進(jìn)度，系統(tǒng)還允許用戶通過(guò)定制甘特圖來(lái)堂握時(shí)間，跟蹤重要任務(wù)的進(jìn)度，設(shè)置基線，拒絕滯后發(fā)生的可能。

　　綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身不僅有許多子項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完題的工作過(guò)程(包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等)，使項(xiàng)目全部管理任務(wù)(如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等)的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。?