一二手房交易流程和注意事項大全

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   【一手房交易流程】

    1.在選房過程中，如果購買的是現(xiàn)房，可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)、戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據(jù)了。

    2.買家向開發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的定金并簽訂房地產(chǎn)認購書。

    3.如果買家選擇的是一次性付款方式，可根據(jù)開發(fā)商要求分幾次付清全部房款，開發(fā)商向顧客開具付清全部樓款發(fā)票。

    4.如果買家選擇的是按揭貸款，應(yīng)交付一定成數(shù)(一般不少于三成)的首期款，并簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售或預售)。

    5.在開發(fā)商取得竣工驗收證明書后會向業(yè)主發(fā)放入伙通知書，要求業(yè)主在接到通知書之日起若干天之內(nèi)若無異議，即可入住。

    6.由開發(fā)商到有關(guān)部門交納稅費(通常稅費是由開發(fā)商向顧客提前代收)，辦理房地產(chǎn)證。

    一手房交易注意事項

    1.選房基本因素：地段、價格、周邊市政規(guī)劃、環(huán)境、配套、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、物業(yè)管理。

    2.購房三要素：開發(fā)商的信譽，價格不是唯一因素，良好的物業(yè)管理很重要。

    3.挑選戶型應(yīng)注意：挑選戶型時至少需要以下幾種圖：規(guī)劃圖、單元平面圖、戶型平面圖，您可以向樓盤銷售人員索取。

    規(guī)劃圖———反映了小區(qū)的規(guī)劃布局，這直接關(guān)系到所挑選戶型的具本位置，涉及到環(huán)境、交通、服務(wù)設(shè)施等多方面因素。

    住宅單元平面圖———體現(xiàn)了住宅單元中幾種不同戶型的布局，他們之間的關(guān)系可能影響到住宅的使用。

    戶型平面圖———描述了一套住宅的面積與房間布局，其尺寸、位置、限制、相互關(guān)系等基本參數(shù)體現(xiàn)了住宅的基本功能和經(jīng)濟性能。

    4.買房須看：“五證”———開發(fā)商在預售商品房時應(yīng)具備“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程開工證”、“國有土地使用證”、“商品房預售許可證”。一般情況下，買家購房時只需看一下“國有土地使用證”和“預售許可證”就可以了。

    購房過程中涉及的法律問題

    第一，應(yīng)該明確地把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

    第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

    第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。

    第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈予這個、贈予那個，實際上有的時候是公用的面積。

    第五，應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸地房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)地使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

    第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫明確定日期讓開發(fā)商退還資金，甚至包括銀行的利息、罰金等。

    二手房

   【二手房交易流程】

    (1)買方咨詢　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

    (2)簽合同　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

    (3)辦理過戶　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

    (4)立契　房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

    (5)繳納稅費　稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

    (6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

    (7)銀行貸款　對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

    (8)打余款完成交易　買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

    二手房交易注意事項

    (1)房屋手續(xù)是否齊全　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣。

    (2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　有些房屋有好多個共有人，如繼承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

    (3)交易房屋是否在租　我國認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

    (4)土地情況是否清晰　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。(來源:南方都市報南都網(wǎng)

    (5)市政規(guī)劃是否影響　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售。

    (6)福利房屋是否合法　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

    (7)單位房屋是否侵權(quán)　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房單位享有優(yōu)先購買權(quán)。

    (8)物管費用是否拖欠　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

    (9)中介公司是否違規(guī)　有些中介公司為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。