房貸新政明顯影響北上廣深，二手房成交回暖

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        2014年9月30日，央行發(fā)布了房貸新政，對首套房實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即首套房還清貸款后，再買房仍可享受首套房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。該政策發(fā)布距今也有20多天了，在房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)及改善置業(yè)購房資金門檻大幅降低的背景下，市場回暖跡象明顯。
　　
　　二手市場房源報(bào)價(jià)回漲
　　
　　在二手住宅市場方面，同樣是受益于新政影響，改善客戶加速入場，高價(jià)物業(yè)成交活躍。
　　
　　據(jù)深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，10月以來，深圳中原地鋪二手住宅日均成交量環(huán)比9月增長約8成，日均成交環(huán)比9月暴增111%，部分業(yè)主開始上調(diào)房源報(bào)價(jià)。
　　
　　以上周為例，改善型成交活躍。據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測，改善型比例上升近5個(gè)百分點(diǎn)，造成寶安、福田成交火爆。尤其是學(xué)位房出現(xiàn)大熱，學(xué)位房是改善置業(yè)中的特剛需，隨著新政落地，需求自然如洪水猛獸般地涌現(xiàn)，形成搶購局面。
　　
　　上周，多個(gè)片區(qū)的漲價(jià)幅度在3%～5%左右，成交最活躍的10大片區(qū)中，6個(gè)是知名學(xué)位房片區(qū)，如白沙嶺、南山、景田、石廈、園嶺等，在成交價(jià)格方面，即高總價(jià)、高單價(jià)的“雙高”特性非常明顯，比如，上周總價(jià)300萬元以上的占比高達(dá)32%；而單價(jià)3萬元/平方米以上的占比更是高達(dá)52%，刷新了歷史新高。
　　
　　中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過上旬的消化后，置業(yè)者對央行“9·30新政”了解加深，進(jìn)一步刺激了改善、換房需求入市的積極性，而投資者也認(rèn)為當(dāng)前是入市的好時(shí)機(jī)。兩股需求的釋放，促使品質(zhì)優(yōu)、附加值高的中高端物業(yè)成交增多。
　　
　　去泡沫化進(jìn)程或終止
　　
　　隨著部分地區(qū)二手房房價(jià)創(chuàng)出年內(nèi)新高，關(guān)于房價(jià)泡沫的憂慮再度襲來。
　　
　　“房貸新政出臺后，認(rèn)貸不認(rèn)房的二套房認(rèn)定方式讓一些本沒有購買二套房意愿的人又有了購房的想法。房貸新政出臺的時(shí)間較短，未來北京房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫是否會持續(xù)增大，還有待觀望?！鼻妊蟊硎?。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，一線城市房屋均價(jià)與月均收入之比普遍較高，其中北京位居十大泡沫城市之首，房屋均價(jià)/月均收入達(dá)到了6.52，上海緊隨其后，其次是廣州、深圳。在二線城市中，青島的泡沫程度最大，房屋均價(jià)與月均收入之比達(dá)3.30，十大城市中重慶房價(jià)收入比最低。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，北京二手房今年1月份至9月份房價(jià)最高達(dá)37460元/平方米，發(fā)生在春節(jié)過后的3月份，而房價(jià)自3月份后持續(xù)走低，至9月份達(dá)到最低點(diǎn)32188元/平方米，相差5272元/平方米，變化幅度達(dá)16.38%。其次是上海，二手房房價(jià)振幅為12.58%，最高與最低價(jià)相差3337元。相對而言，武漢、鄭州二手房房價(jià)波動較小，市場比較穩(wěn)定，武漢降幅僅有3.51%。
　　
　　盡管從3月份到9月份北京二手房房價(jià)下跌了5272元/平方米，被戲稱為每平方米虧了一個(gè)iPhone6。但是，在房貸新政后，北京又是最先回暖的?！皬膰鴳c節(jié)前二手房新政發(fā)布后近半個(gè)月的房價(jià)變化來看，北京、成都、武漢、西安、重慶受影響較大，房價(jià)均有所回暖或下跌明顯減慢，其中，北京11月份預(yù)期環(huán)比上漲2.53%，成都預(yù)期增幅為0.66%；新政發(fā)布至今，上海、廣州、深圳、青島、鄭州五地的房價(jià)走勢相對變化不大，沒有明顯回暖的趨勢，可能還有很多人持觀望狀態(tài)。值得說明的是，因?yàn)樾抡甙l(fā)布不到半個(gè)月，未來的變化趨勢可能還存在不確定性?！鼻妊蟊硎?。
　　
　　據(jù)悉，一些對房貸新政不敏感的城市，正在研究進(jìn)一步的刺激措施，比如松綁二手房交易營業(yè)稅的免征期限，如天津市從11月1日起，將5年縮短為2年。