房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》課程講義（5）

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

　　1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈（八種原因）

　　壟斷－要求政府制度反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格

　　外部性－需要政府通過(guò)稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來(lái)提高市場(chǎng)效率

　　信息不對(duì)稱－要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)的透明度

　　市場(chǎng)不完全

　　公共品失業(yè)通貨膨脹及失衡

　　再分配和優(yōu)效品

　　1.2 住房問(wèn)題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　三種住房保障模式

　　以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式

　　以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式

　　各國(guó)普遍采了的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式

　　1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇

　　前兩者為擴(kuò)張過(guò)程，后兩者為收縮過(guò)程

　　波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策

　　波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退

　　1.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)

　　1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　總量非均衡

　　表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過(guò)剩同時(shí)并存

　　結(jié)構(gòu)非均衡

　　不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡

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