房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析課程講義（12）

　?。?）經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法

　　經(jīng)濟(jì)折舊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)通常是不可修復(fù)的，首先應(yīng)分清它是暫時(shí)性的還是永久性的，然后可以根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。

　　5.5.3 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

　　5.5.3.1 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別

　　求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，是當(dāng)初購置時(shí)的，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上，C為重新購建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值可能不同。在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致；在估價(jià)上，重新購建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致。常常出現(xiàn)這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時(shí)價(jià)值；而有些房地產(chǎn)，盡管在會(huì)計(jì)賬目上折舊尚未提足或遠(yuǎn)未提足，但估價(jià)結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時(shí)價(jià)值已所剩無幾。

　　但在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)（土地取得費(fèi)用的攤銷）就屬于會(huì)計(jì)上的折舊。

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