2015房地產估價師《經營與管理》復習指南（9）

　　三、抵押價格與交易價格的比較

　　抵押價格與交易價格是兩種不同性質的價格類型，評估過程中應注意加以區(qū)分，才能更好地保證銀行資產的安全性和盈利性。

　　（一）兩者的產權權能不同。

　　房地產的價格是反映房地產各種權能的價格，不同的產權所對應的價格內涵就會有所不同。房地產交易依據其產權交易的內容不同，有房地產所有權交易價格、使用權價格、房屋所有權價格等，這些價格基本體現的是房地產的所有權、占有權和用益物權。而房地產抵押是指債務人或第三人以其所擁有的房地產作為履行債務的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權從其抵押的房地產的價值中優(yōu)先受到清償的權利。這種抵押權是一種擔保物權、一種處分權，它不以利用標的物的交換價值為目的，而是以取得標的物的交換價值為目的，它能給抵押人帶來的經濟收益，實際上是一種經濟補償。房地產抵押價格所體現的就是這種抵押權權能的價格。

　　（二）價格內涵不同。

　　房地產交易價格也稱為“房地產買賣價格”。它是房地產通過買賣交易而形成的一次性轉移房地產產權成交價格，反映房地產商品的一定效用，同時受市場供求關系、地區(qū)經濟發(fā)展狀態(tài)、房屋的地段、結構、質量等因素的影響。它的價格構成包括房屋建筑成本、利潤和稅金。抵押價格是為抵押貸款而評估的價格，由于房地產抵押是對債權的一種擔保形式，因而房地產抵押價格應能充分保證對抵押人債務的清償能力，構成房地產抵押價格的組成部分應是處分抵押物時實際能用于償債的部分。因此房地產抵押價格的內涵表述如前所述公式。

　　（三）價格形式的市場背景不同。

　　市場交易價格在一個交易雙方都認為經濟的狀態(tài)下，交易雙方遵循公正、公平、公開的原則，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，達成令雙方都能接受的價格。它是在正常交易情況下，房地產所能實現的價格。但房地產抵押價格的形成卻不能完全具備以上條件。因為當債務履行期滿而抵押權人未受清償時，債權人總是想方設法盡快與抵押人協議以抵押房地產依法拍賣、變賣該房地產，甚至向人民法院提起訴訟。通過強制出售達到受償的目的。這個處置價格不是在客觀合理的市場背景下形成的，買賣雙方處于不平等的地位，該市場類型于企業(yè)破產時清算市場。

　　（四）價格評估的原則不同。

　　對市場價格的評估實際上是模擬市場價格的形成過程，遵循房地產價格形成的供求原則、最高最佳使用原則、預期原則、替代原則等。而房地產抵押價格評估要體現安全原則，要求抵押物在整個抵押期內都能起到擔保作用。

　　四、房地產抵押估價中幾種常用方法時應注意的問題

　　房地產抵押估價中常用的方法主要有三種：市場比較法、成本法和收益法。

　　下面分別介紹這三種方法的適用范圍及應用時應注意的問題。

　　（一）市場比較法。

　　市場比較法是將待估對象房地產與交易實例房地產加以比較對照，以交易實例房地產的己知價格為基礎，對它們之間的差異進行修正得出待估房地產真實、客觀、合理的價格的一種估價方法。其理論依據是房地產交易中替代原理。在抵押貸款中，由于抵押物變現的難易直接影響到貸款的安全系數，因此，在確定抵押物價值時，更應考慮它的變現性，評估抵押物價格應充分建立在市場因素上，一般在房地產市場較發(fā)達的地區(qū)，抵押房地產評估的首選方法應該是市場比較法，它正是建立在市場因素上充分考慮房地產市場特征與交易情況的一種常用方法，因而應用市場分析法評估的結果更能準確反映現實情況，便于變現。在應用市場比較法時，應做好：

　　1、廣泛搜集交易實例，把評估工作與房地產中介信息服務工作緊密結合起來，認真搜集市場交易資料。再者，應注意可比實例應是與待估房地產為同一類別，在同一區(qū)域，由于處置房地產抵押屬強制性出售，通常時間比較緊迫，而某些類型的房地產抵押又僅面臨特定的購買者，所以不同區(qū)域、不同類別的房地產具有不同的變現能力，其價格自然不同。

　　2、掌握整個社會經濟形勢，分析本地區(qū)各類用途房地產市場供需狀況，以便對各因素能進行客觀、科學的修正，最大限度地符合市場行情。

　　3、掌握城市規(guī)劃及城市發(fā)展情況。對評估對象在評估的日后在環(huán)境、交通等方面可能出現的變化要充分考慮，但一般不考慮抵押物將來增值的可能，而要特別注意其減價的可能。我們對抵押物的估價不能因行情上揚而調高估價，但對未來下跌的可能要予考慮，可適當調低估價額。

　　4、以市場比較法評估房地產抵押時還必須注意到年期修正問題。市場比較法是由歐美引入我國的，但在引入應用時，常常忽視了我國的土地制度與歐美諸國的差異，即歐美的市場比較法是建立在土地私有制這一基礎上，土地使用權不存在使用年限問題，而我國實行土地使用權有償、有期限使用。如果運用市場比較法時仍只采用基本操作步驟而沒有進行必要的年期修正，那么評估價可能與實際情況相矛盾。

　　（二）收益還原法。

　　當抵押房地產不具有市場比較法評估條件時，如有收益或潛在收益，可用收益還原法評估。但對于在建工程為了遵守保守原則不可采用此種方法。

　　收益還原法是運用適當資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常純收益折算到估價時點的現值，求其之和得出估價對象房地產的一種估價方法。它是基于預期原理，即未來收益權利的現時價值。收益還原法中的純收益與還原利率，求取時均需具備各種準確的參數。若對某些參數不能確定時，應盡可能放棄用收益還原法。且由于利率、通貨膨脹、經濟周期性變化對房地產的影響，加之目前我國房地產經營受許多非市場因素的影響較大，缺乏市場真實性，起伏不穩(wěn)，與公式成立的假定情況相距甚遠，特別在考慮抵押期限情況下，對未來市場預測就帶有更大的不可知性，因此在進行房地產抵押評估時應慎用收益法。

　　（三）成本估價法。

　　一般在建工程抵押貸款大多采用成本法，因為在建工程只對特定需求者有吸引力，故變現較難，所以對其價值的確定要體現保守原則，只能以其所需的必要成本為依據。但現實生活中房地產價格多取決于其效用，而非花費的成本，也就是說房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高，因而在房地產抵押價格評估中較少采用成本法。運用成本法應注意以下幾點：

　　1、考慮房地相關性原則。成本法是遵循房地分離評估的原則的，即分別評估建筑物與土地的重置成本，再將兩種相加就得到成本估價法所估計的市場價格，但由于建筑物與基地共同創(chuàng)造了房地產的價值和使用價值。雖分離估價，其間依然存在著不可分割的相關性，憑借基地條件分析更可以肯定建筑物價值存在的理由。所以在運用成本法進行評估時，既要遵守分離評估原則，又要注意考慮房地之間的相關性。

　　2、運用成本法時應采用重置成本法。成本法評估并非對房地產成本的簡單審計，而是根據房地產生產費用的替代原理推算該房地產的現值。有人以預決算書或財務報表求算在建工程的價值，這是不可取的，因為這只是反映了在建工程的實際和歷史的投資成本，但卻不能反映在建工程的社會平均的和現實的成本，而抵押價值的實現卻是以社會平均現值為基礎，超量的投資并不能帶來超額的回報。因此在估價時應當采用重置成本法。

　　3、在建工程分割抵押時應注意進行修正。不同樓層、不同用途部分的在建工程造價可以是一致的，但由于樓面地價、建筑分攤等是不同的，其市場價值卻是不同的。因此在以整個在建工程向同一抵押權人抵押時直接運用重置成本法是可行的，但是將在建工程分割抵押而要求分割評估時，應注意樓面地價與建筑分攤方面的修正。

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