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2015房地產估價師《經營與管理》章節(jié)知識點匯總(20)
2.2.2.1按地域細分
房地產的不可移動性,表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大,這決定了房地產市場是地區(qū)性市場,人們認識和把握房地產市場的狀況,也多從地域概念開始,因此按地域范圍對房地產市場進行劃分,是房地產市場劃分的主要方式。
地域所包括的范圍可大可小,由于房地產市場主要集中在城市化地區(qū),所以最常見的是按城市劃分,例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市,其城市內部各區(qū)域間的房地產市場往往存在較大差異,因此常常還要按照城市內的某一個具體區(qū)域劃分,如上海浦東新區(qū)房地產市場、北京亞運村地區(qū)房地產市場、深圳市羅湖區(qū)房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度,除按城市劃分外,還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分,如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。當然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區(qū)房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說,市場所包括的地域范圍越大,其研究的深度就越淺,研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。
2.2.2.2按房地產用途細分
由于不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異,因此需要按照房地產的用途,將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。
2.2.2.3按存量增量細分
通常將房地產市場劃分為三級市場:一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式,將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場,將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系,存量市場的活躍,不僅有利于存量房地產資源的有效配置,而且由于房地產市場中存在的“過濾”現(xiàn)象,能促進增量市場的發(fā)展。
2.2.2.4按交易形式細分
按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定,房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式,均有其明顯的特殊性,因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場,由于我國土地所有權屬于國家,因此土地交易實質是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易,存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易,則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。
2.2.2.5按目標市場細分
從市場營銷的角度出發(fā),可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場,來細分房地產市場。通常情況下,可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平,細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場,例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標市場的群體特征進行細分,例如,老年住宅市場、青年公寓市場等。
上述的五種劃分方法是相互獨立的,不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要,可以將五種劃分方式疊加在一起,得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。
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