房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選

　　5. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選

　　5.1 方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　　5.2 方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　　5.3 方案經(jīng)濟(jì)比選規(guī)則及注意事項(xiàng)

　　5.1 方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　　概念

　　是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案

　　方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

　　互斥關(guān)系√

　　獨(dú)立關(guān)系

　　相關(guān)關(guān)系

　　比選類型

　　局部比選和整體比選

　　綜合比選和專項(xiàng)比選

　　定性比選和定量比選

　　方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策及可行性研究的過程，實(shí)際就是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行比選和擇優(yōu)的過程

　　5.2 方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　　5.2.1 差額投資內(nèi)部收益率法

　　5.2.2 凈現(xiàn)值法

　　5.2.3 等額年值法

　　5.2.4 費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　　5.2.5 其他經(jīng)濟(jì)比選方法

　　5.2.1 差額投資內(nèi)部收益率法

　　概念

　　計(jì)算出兩個(gè)方案的各期凈現(xiàn)金流量的差額，作為一個(gè)新的現(xiàn)金流量，計(jì)算它的內(nèi)部收益率

　　判定標(biāo)準(zhǔn)

　　差額內(nèi)部收益率大于投資者的最低可接受收益率或基準(zhǔn)收益率時(shí)，選投資大的方案

　　差額內(nèi)部收益率小于投資者的最低可接受收益率或基準(zhǔn)收益率時(shí)，以投資小的方案為優(yōu)選方案

　　多個(gè)方案比選時(shí)，按投資由小到大排序，依次相鄰兩兩比選

　　5.2.2 凈現(xiàn)值法

　　計(jì)算各方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.3 等額年值法

　　當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值

　　以等額年值大的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.4 費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　　對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)可采用

　　計(jì)算不同方案的費(fèi)用現(xiàn)值，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案

　　當(dāng)采用等額年費(fèi)用時(shí)，計(jì)算不同方案的等額年費(fèi)用，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.5 其他經(jīng)濟(jì)比選方法

　　對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選

　　5.3 方案經(jīng)濟(jì)比選規(guī)則及注意事項(xiàng)

　　方案比選規(guī)則

　　當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同 ，且項(xiàng)目無資金約束條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值和差額投資內(nèi)部收益率法

　　當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，通地運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后再比選

　　當(dāng)可供比選方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　　注意事項(xiàng)

　　應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則

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