2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》知識點(diǎn)歸納（4）

　　2.4.2房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　　2.4.2.1房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　　2.4.2.2房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差（time—lag，簡稱“時(shí)差”）；生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。

　　2.4.2.3傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運(yùn)作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時(shí)期；在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。

　　根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。具體包括的階段是：確認(rèn)對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導(dǎo)致超額建筑；調(diào)整，因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動劇烈減緩；復(fù)蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復(fù)到空間市場供需均衡狀況；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對新建筑需求的增加；確認(rèn)對新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。

　　2.4.2.4分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動的新觀念

　　從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機(jī)會增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟(jì)活動的擴(kuò)張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加（如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生）。在一穩(wěn)定可預(yù)測的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內(nèi)涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預(yù)測。

　　2.4.2.5房地產(chǎn)市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機(jī)制的作用總能在市場周期運(yùn)動中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。專家認(rèn)為，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期牛的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個(gè)階段

　?。?）自然周期的第一個(gè)階段始于市場周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個(gè)市場復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對于市場復(fù)蘇和增長的預(yù)期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達(dá)到供需平衡。

　?。?）在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點(diǎn)），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達(dá)到一個(gè)令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。

　?。?）自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項(xiàng)目在市場上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當(dāng)市場參與者最終認(rèn)識到市場開始轉(zhuǎn)向時(shí)，新開工的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長，推動市場進(jìn)入自然周期運(yùn)動的第四階段。

　?。?）自然周期的第四階段始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。市場下滑過程的時(shí)間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市。該階段隨著新開發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場自然周期的谷底。

　　2.4.2房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　　2.4.2.1房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　　2.4.2.2房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差（time—lag，簡稱“時(shí)差”）；生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。

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