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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第三章知識點(2)
4.土地一級開發(fā)
概念
是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整,進行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套建設(shè),使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設(shè)條件
一級開發(fā)模式(兩種)
土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施(主體是土地儲備機構(gòu))
土地儲備機構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施(主體是開發(fā)企業(yè))
土地一級開發(fā)的兩種模式比較
模式 主體籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)的辦理及組織實施 具體實施 開發(fā)企業(yè)的管理費 土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施(委托開發(fā)企業(yè)進行土地開發(fā)具體管理) 土地儲備機構(gòu) 通過公開招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè) 不高于土地儲備開發(fā)成本的2% 土地儲備機構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施 開發(fā)企業(yè) 由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成 招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤,利潤率不高于預(yù)計成本的8%土地儲備開發(fā)成本
征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費
收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用
市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用
招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用
貸款利息
土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費用、不可預(yù)見費等
5.獲取土地的方式(四種方式)
出讓-一級市場拿地
方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議
工業(yè)(包括倉儲用地,但不包括采礦用地)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)掛的方式出讓
不適合采用招拍掛的,才允許以協(xié)議方式出讓
劃撥-一級市場拿地
劃撥范圍詳見《房地產(chǎn)基本制度與政策》內(nèi)容
經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)
經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)用地,也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式
原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓-二級市場拿地
原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn),因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時,需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)
方式
出讓-協(xié)議出讓
租賃
作價入股或授權(quán)經(jīng)營
與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作-二級市場拿地
土地轉(zhuǎn)讓
公司入股
并購
合伙
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