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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第一章沖刺內(nèi)容(14)
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四)假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤(2005指錯(cuò)題、2006改錯(cuò)題、2007改錯(cuò)題)
?。?)計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤(正確的計(jì)算公式為:
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費(fèi)用-后續(xù)銷售費(fèi)用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費(fèi)-后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)-取得稅費(fèi);
要注意計(jì)算公式與估價(jià)對(duì)象的類型(生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn))相對(duì)應(yīng));
?。?)推測(cè)未來樓價(jià)方法錯(cuò)誤(正確的方法是:①對(duì)于出售的房地產(chǎn),可采取(市場(chǎng))比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法;②對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn),采用收益法);
?。?)沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)(需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式;
?。?)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期(建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期)的確定缺乏依據(jù);
?。?)折現(xiàn)率的確定沒有說明理由;
?。?)計(jì)算過程中采用的參數(shù)(成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤(rùn)率等)缺乏客觀性或依據(jù);
?。?)投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確(待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、取得稅費(fèi)、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用;銷售稅費(fèi)不計(jì)息);
?。?)現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問題:開發(fā)資金投入的時(shí)間和比例;各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系;不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤(rùn)。
?。?)續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)求取,是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明
(10)折現(xiàn)率和報(bào)酬率混淆,使用錯(cuò)誤。
?。?0)純計(jì)算錯(cuò)誤。
(六)其它可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤
1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告的不一致;
2.兩種估價(jià)方法之間的參數(shù)不一致(如基準(zhǔn)地價(jià)修正法與市場(chǎng)比較法中年期修正);
3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告兩個(gè)估價(jià)對(duì)象分開估價(jià)所使用的參數(shù)不對(duì)應(yīng)或不一致;
4.前面的因素分析與后面的取值不一致;
5.分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致;
6.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣而不是最后的估價(jià)結(jié)果中扣除;
7.對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià);
8.計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致,如:計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià),但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià);
9.遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值,如:用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格,但卻遺漏了地下車庫(kù)的價(jià)格;
10.在建工程的評(píng)估,沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期竣工;
11.用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料;
12.估價(jià)報(bào)告的術(shù)語(yǔ)或表達(dá)方式不規(guī)范。
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