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房地產估價師《制度與政策》課程講義（3）
第五節(jié) 房地產抵押管理
【本節(jié)主要內容】
1. 房地產抵押的概念
2. 房地產作為抵押物的條件
3. 房地產抵押的一般規(guī)定
4. 房地產抵押合同
5. 房地產抵押估價
6. 房地產抵押登記
7. 住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記
8. 最高額抵押權
9. 房地產抵押的效力
10. 房地產抵押權的實現
1. 房地產抵押的概念
概念
房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人有權就抵押的房地產優(yōu)先受償
特點
不轉移占有
抵押人－可以是債務人本人，也可以是第三人
抵押權人－和債權人是同一人
類型（兩大類）
預購商品房貸款抵押（按揭抵押）
在建工程抵押（開發(fā)貸）
2. 房地產作為抵押物的條件
2.1 城市房地產管理法規(guī)定的抵押條件
依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押的
無論土地使用權是出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可作為統(tǒng)一體同時設定抵押
以單純的土地使用權抵押的
土地必須以出讓方式取得
2.2 物權法規(guī)定可以抵押和不得抵押的財產
可以抵押的財產（與房地產有關的項目）
建筑物和其他土地附著物
建設用地使用權
以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權
正在建造的建筑物
不得抵押的財產（與房地產有關的項目）
土地所有權
耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外
學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的設施
所有權、使用權不明或者有爭議的財產
依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產
其它
2.3 城市房地產抵押管理辦法規(guī)定的不得抵押的房地產
權屬有爭議的房地產
用地教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產
列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物
被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產
依法不得抵押的其他房地產
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