張玉良雄心：最大地產(chǎn)公司要成為最大地鐵公司

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　　“我和中國北車的總經(jīng)理開玩笑，現(xiàn)在是你賣地鐵車廂，以后我會是中國最大的地鐵投資公司?！本G地集團董事長商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)1月21日在媒體見面會上的一段話，讓在場的記者感到震驚，去年7月才開始涉足地鐵業(yè)務(wù)，且僅是簽約在南京、重慶、徐州等地建設(shè)三條軌道交通的綠地，未來竟有計劃發(fā)展50甚至上百條地鐵線，并成為全國最大的地鐵投資公司，令人難以置信。

　　地鐵線的投資，遠遠超過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。業(yè)界測算，一條地鐵的建設(shè)、運營所需要投入的資金至少超過百億元。但根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)當日的介紹，綠地計劃今年還要再簽約7條地鐵線，總量將達到10條。如此大的開發(fā)投資金額，對于截至2014年末總資產(chǎn)近4800億元的綠地來說，絕不是個小數(shù)。此外，地鐵的投資回收周期遠比普通的商品房項目開發(fā)周期要漫長得多。為什么綠地會選擇這種長周期，并且需要占用大量資金的投資項目呢？

　　地鐵算盤：對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是重大促進/

　　“再過幾年，你可以看看我們的主營業(yè)務(wù)是不是地鐵？”商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)表示，投資地鐵，是希望以地鐵作為綠地業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要突破口，對未來房地產(chǎn)的經(jīng)營、綠地的建設(shè)施工，以及地鐵相關(guān)資源的長期運營，將是一個重大的契機。

　　他算了一筆賬：中國500萬以上人口城市需要的地鐵總量是6000~7000條，每條地鐵的投資如果以150億元計算，那么投資總量將是一個非常龐大的數(shù)字。

　　但是，作為一項重要的設(shè)施，地方政府卻沒有足夠的資金投資、建設(shè)、開發(fā)地鐵，這就給社會資本一個非常不錯的契機：參與城市地鐵的投資、運營、建設(shè)，并從中獲取回報。

　　去年國務(wù)院發(fā)布了相關(guān)文件，鼓勵社會資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的眾多領(lǐng)域中，地鐵投資需求最為迫切，資金量也最為巨大，地方政府也頗為重視這一領(lǐng)域。

　　由于中央允許地方政府在沒有資金回購地鐵的情況下，以地鐵沿線的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、站點開發(fā)的用地沖抵地鐵建設(shè)開發(fā)投入，這顯然會帶給綠地以低廉資金獲取地鐵沿線優(yōu)質(zhì)地塊的良機。

　　特別是目前涉足地鐵建設(shè)的主體中，只有中鐵、中建等為數(shù)不多的央企，其余都是地方政府旗下的市政、城投公司，市場競爭并不激烈。商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)敏銳地感覺，這正是綠地投資地鐵的機會，綠地的地鐵業(yè)務(wù)將進入“爆發(fā)式的增長”。

　　他介紹，綠地的地鐵商機，并不僅限于獲得地鐵沿線的土地。綠地還通過投資、開發(fā)地鐵，涉足地鐵上蓋、地鐵商場的開發(fā)、建設(shè)、運營，以及地鐵車廂廣告的運營等多項業(yè)務(wù)。

　　“看到我們上馬那么多地鐵，相信我們的股價還會上去?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)笑言。

　　對于綠地地鐵業(yè)務(wù)的前景，香港港鐵公司(00066，HK)可以作為一個參考樣本。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，截至2月11日，其總市值達到2000億港元，市盈率約14倍，遠遠高于新鴻基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等老牌香港物業(yè)開發(fā)商。

　　港鐵公司不僅參與設(shè)計、建造、營運、維修及投資，同時介入與鐵路及物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)相關(guān)的項目管理以及商鋪租賃、列車與車站內(nèi)的廣告位租賃，協(xié)助提供電訊服務(wù)；還涉足物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)發(fā)展及投資，購物商場及寫字樓的物業(yè)管理及租賃管理。

　　商業(yè)地產(chǎn)界一直流傳著港鐵公司化腐朽為神奇的傳奇故事。由于新機場的建設(shè)，地鐵的通行，以及運營的成功，原本遠離香港市中心的青衣城開業(yè)后就生意火爆，成為港鐵公司的一棵“搖錢樹”。

　　而在上海，成功的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)已不再是少數(shù)，幾個近年來新崛起的商場如龍之夢、大寧國際、日月光等都是地鐵上蓋物業(yè)。參與地鐵投資開發(fā)建設(shè)的前景顯而易見，難怪商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)會視投資地鐵為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的極佳契機。

　　入行門檻：需強大資源整合能力/

　　商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)視投資地鐵為極重要的戰(zhàn)略，認為錯失這一機會，就可能錯失重大機遇。

　　但對大部分房企來說，投資一條至少100億元的地鐵線，企業(yè)財務(wù)必然面臨巨大的壓力。據(jù)知乎精選網(wǎng)資料，目前軌道交通的PPP模式中，有一種是分A、B兩部分投資建設(shè)。A部分主要為土建工程，約占總投資70%；B部分主要包括車輛、信號、自動售檢票系統(tǒng)等機電設(shè)備，約占30%。

　　A部分投資建設(shè)，采用投融資建設(shè)方式，即投資方與政府授權(quán)主體簽署《投資建設(shè)合同》，并獨資成立項目公司，投資建設(shè)完成后由政府在3~5年內(nèi)回購，政府提供回購擔保。B部分投資建設(shè)，政府與投資方按一定比例出資成立特許經(jīng)營公司，負責(zé)B部分的投資建設(shè)。

　　按照上述模式，企業(yè)需要通過各種渠道籌措的資金最少也要80多億元，而且資金收回的周期更是長達三到五年，對大部分企業(yè)來說，都是不小的資金壓力。

　　商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)也坦言，地鐵投資，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都可以涉足。企業(yè)需要有良好的信譽，能從銀行獲得部分貸款，最好還能從海外借到部分低利率的資金。

　　根據(jù)綠地公布的數(shù)據(jù)，綠地創(chuàng)新融資方式，多次在境內(nèi)外市場發(fā)行企業(yè)債、高級票據(jù)和非公開定向債務(wù)融資工具，融資成本保持在同行業(yè)較低水平。而在國內(nèi)流動性緊縮的背景下，綠地發(fā)揮品牌優(yōu)勢和海外資本平臺優(yōu)勢，拓寬融資渠道，先后獲得農(nóng)行、中行、交行等機構(gòu)累積高達1080億元的高額授信，海外融資優(yōu)勢是上述銀行授信綠地的重要因素之一。

　　正是因為強大的融資能力，才給了綠地參與投資、開發(fā)、建設(shè)地鐵的能力。

　　商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)說，開發(fā)地鐵，不僅需要企業(yè)自身有投資、建設(shè)地鐵的能力，這需要整合方方面面的資源。為此，綠地整合了申通地鐵、上海建工等上下游優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源，以便參與各地的地鐵開發(fā)投資。申通地鐵在上海已經(jīng)積累了十幾年的運營經(jīng)驗，顯然將成為綠地運營地鐵的一大優(yōu)勢。

　　成敗關(guān)鍵：金融推手助力地鐵/

　　然而，僅僅依靠強大的融資能力，以及經(jīng)驗豐富的合作伙伴仍然不夠，投資地鐵依然障礙重重。

　　原因之一不僅在于地方政府可能沒有足夠資金回購地鐵，更重要的原因是，即使地方政府以地鐵沿線站點或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地抵債，這些土地的投資開發(fā)也需要時間。

　　特別是地鐵沿線的上蓋物業(yè)往往受限于規(guī)劃用途，而被要求不得分割銷售。另一方面，地鐵上蓋的商場物業(yè)也需要三到五年的培養(yǎng)周期。地鐵物業(yè)的投資回收不確定性，一定程度上增加了地鐵投融資的風(fēng)險和成本。

　　綠地正在大力發(fā)展的金融產(chǎn)業(yè)正是化解上述風(fēng)險的重要 “武器”。2014年，綠地實施“大金融”戰(zhàn)略取得重要成果，推進全國化、全產(chǎn)業(yè)布局，并確立類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運作等四大業(yè)務(wù)板塊。一年間金融板塊規(guī)模及利潤飆升，全年實現(xiàn)利潤(含投資收益)8.5億元，較上年增長155%。

　　而商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)對綠地的金融布局還有更大的發(fā)展雄心。他透露，綠地將在兩個月內(nèi)和阿里、平安等一同推出綠地的“地產(chǎn)寶”，盡可能地實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，以實現(xiàn)綠地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的擴容。

　　與此同時，商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)還有意進入成本低、投資周期長的壽險領(lǐng)域，將和幾家意向公司洽談。

　　綠地在金融領(lǐng)域的上述布局一旦成功，將為地鐵業(yè)務(wù)的快速增長提供強大的推動力。特別是根據(jù)目前的規(guī)定，壽險資金可以進入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，使用這些投資周期長、利率低的資金，顯然可以幫助綠地解決大規(guī)模進軍地鐵業(yè)務(wù)的資金需求。至于地鐵沿線的上蓋物業(yè)，也可以借助“地產(chǎn)寶”等資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品，向社會募資，從而實現(xiàn)投資資金快速退出。

　　不過，各地地方經(jīng)濟發(fā)展的不確定性，城市規(guī)劃的變化，以及地方公共財政的收支，包括地鐵運營的技術(shù)性因素，都會影響綠地業(yè)務(wù)的投資收益和發(fā)展空間。

　　根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的觀察，決定綠地地鐵業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的成敗關(guān)鍵在于綠地的金融業(yè)務(wù)。只有金融業(yè)務(wù)迅速成熟，上百條地鐵的發(fā)展規(guī)劃才能最終落實。記者 楊羚強 發(fā)自上海