收益法評(píng)估是否考慮所得稅對(duì)房產(chǎn)純收益的影響？

　　天意：近日，本人在閱讀用收益法完成的房產(chǎn)單項(xiàng)評(píng)估報(bào)告時(shí)，發(fā)現(xiàn)報(bào)告中房產(chǎn)的純收益幾乎都不考慮所得稅的影響。這里想請(qǐng)教大家，在用收益法進(jìn)行房產(chǎn)單項(xiàng)評(píng)估時(shí)，都不考慮所得稅的影響嗎？

　　神龍村夫：這個(gè)問題很好。評(píng)估規(guī)范里所指的收益額并沒有一定指明是稅前還是稅后凈收益，教科書里也僅談到客觀收益的概念。那么究竟是稅前收益還是稅后收益呢？

　　關(guān)于這個(gè)問題我無法明確解釋，在具體評(píng)估操作中，我是采用的一個(gè)未扣掉所得稅的收益額。具體問題我認(rèn)為可以從以下這幾個(gè)方面進(jìn)行思考：

　　1、所得稅是以利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的扣除項(xiàng)目，也可以理解為利潤(rùn)分配的層次。所得稅是歸國家所有的，其他的部分比如提取公積金、股東分配或留存利潤(rùn)就是歸股東所分配了。概括講就是在利潤(rùn)層次進(jìn)行再分配的過程，只不過國家以無償強(qiáng)制的手段介入分配而已。

　　2、在具體評(píng)估時(shí)，對(duì)特定的評(píng)估物而言，采用收益法的收益額是客觀收入與客觀支出的配比，此層次更多體現(xiàn)營(yíng)運(yùn)層次，對(duì)特定評(píng)估物而言，也是處于市場(chǎng)交易的領(lǐng)域，而非一旦交易完成就退出市場(chǎng)。

　　3、從計(jì)算口徑上看，同一層次的折現(xiàn)率應(yīng)該對(duì)應(yīng)同一層次的收益額，折現(xiàn)率的計(jì)算一般包括：資本資產(chǎn)定價(jià)模型法、稅前債務(wù)成本加風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)法、資金利潤(rùn)率法、累加法（折現(xiàn)率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋通貨膨脹率）等，這些方法中，都是未扣除所得稅的利潤(rùn)率或成本率。所以對(duì)應(yīng)的也應(yīng)該是未扣除所得稅的收益值，這樣二者之間才具有可計(jì)算性。

　　4、稅收貫穿于整個(gè)交易過程中，并不僅僅是所得稅，所以在收益法中，對(duì)于一般的流轉(zhuǎn)稅是應(yīng)該計(jì)算的。

　　本人的想法感覺很不成熟，希望大家都能就此問題進(jìn)行討論交流。

　　yale2002：進(jìn)行投資分析一般都不考慮稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)，都是稅前。如果用稅后的現(xiàn)金流量折現(xiàn)，那么相應(yīng)的折現(xiàn)率應(yīng)該與之對(duì)應(yīng)。收益法的收益采用稅前。土地估價(jià)中，收益法還要扣建筑物折舊，這樣的處理方式大家認(rèn)為可以么？

　　神龍村夫：建筑物的折舊從現(xiàn)金流的角度看，是對(duì)建筑物的價(jià)值補(bǔ)償，就房地合一的收益法而言，是不應(yīng)該扣除折舊的。但單獨(dú)評(píng)估土地，則應(yīng)該扣建筑物的折舊，其實(shí)這就是將歸屬于建筑物的補(bǔ)償部份剔除，最終從理論上余下土地收益值。但這里的收益值含義也不能全代表土地的收益，仍然包括建筑物的部分貢獻(xiàn)，最理想的辦法是采用貢獻(xiàn)分成的方法表示出土地價(jià)值。再則，折舊一般是采用年限平均值，靜態(tài)之和也許是建筑物的價(jià)值，但考慮資金的時(shí)間價(jià)值則不能了，可用資金回收系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，得出投資回收價(jià)值，并視其為“折舊”進(jìn)行估算。

　　天意：看起來大家習(xí)慣用稅前利潤(rùn)來測(cè)算，我認(rèn)為這樣比較合理，理由有以下幾個(gè)：首先，進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，其根本是要確定資產(chǎn)的價(jià)值，而不是凈資產(chǎn)的價(jià)值，因此沒有必要考慮所得稅的問題，更沒有必要考慮相應(yīng)的負(fù)債。其次，就房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)而言，應(yīng)該為稅前利潤(rùn)，所得稅也是從利潤(rùn)中產(chǎn)生的，應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)。第三，如果采用收稅前利潤(rùn)，只要采用相同口徑的折現(xiàn)率，就可以估算出來評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。當(dāng)然，我也很同意這樣的觀點(diǎn)：采用何種收益指標(biāo)作為參數(shù)并不重要，重要的是應(yīng)該采用與收益口徑相對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率。

　　但是，正如神龍村夫所講，這個(gè)問題其實(shí)很難解釋清楚，主要問題就在于：如果應(yīng)用稅前收益作為收益預(yù)測(cè)指標(biāo)，那么折現(xiàn)率如何選擇？采用何種方法選擇？

　　從口徑一致的角度來看，由于我們要估算的是房產(chǎn)價(jià)值，即資產(chǎn)價(jià)值，而我們又選擇了稅前收益作為未來收益測(cè)算指標(biāo)，那么我們應(yīng)該選擇什么樣的收益率作為折現(xiàn)率呢？CAPM模型的應(yīng)用前提是無稅收影響，這與實(shí)際情況不符。同時(shí)，CAPM模型更多的適用于股權(quán)和資本的定價(jià)，即適用于凈資產(chǎn)的口徑；稅前債務(wù)成本加風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)應(yīng)與稅前利潤(rùn)相對(duì)應(yīng)，還原出來的應(yīng)該是資產(chǎn)與有息負(fù)債的價(jià)值；累加法更應(yīng)該與凈資產(chǎn)價(jià)值即權(quán)益價(jià)值相對(duì)應(yīng)；唯有資金利潤(rùn)率與稅前收益可能還原出的是資金價(jià)值，與資產(chǎn)價(jià)值還有差異。我們一般選擇房產(chǎn)收益率在8%左右，那么這個(gè)收益率指的是哪一種具體的收益率呢？

　　yale2002：上面所指的不是稅前利潤(rùn)，而是稅前現(xiàn)金流。從企業(yè)的生存上看，企業(yè)破產(chǎn)倒閉不是因?yàn)橐恢碧潛p導(dǎo)致資不抵債而是資金斷供。

　　利潤(rùn)是會(huì)計(jì)上的一個(gè)指標(biāo)，是衡量企業(yè)能否長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的指標(biāo)，但是決定企業(yè)是否破產(chǎn)的關(guān)鍵并不是利潤(rùn)虧損，而是資金斷供?，F(xiàn)金對(duì)于企業(yè)，就如血液對(duì)于人體，一個(gè)沒有血液的人，肯定無法存活下去。而企業(yè)虧損，就如人生病，生重病也沒關(guān)系，關(guān)鍵只要血液能一直循環(huán)下去，就可以維持生命。

　　利潤(rùn)率是一個(gè)靜態(tài)評(píng)判，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)延續(xù)的年代，大家更多關(guān)注的是利潤(rùn)率。但是，利潤(rùn)是可以做出來的，這個(gè)可以從諸多上市公司重組后就能“母雞變鴨”窺其一斑。目前擁有很多商業(yè)地產(chǎn)的上市公司，應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就能從地產(chǎn)增值中迅速大量盈利，但是這會(huì)導(dǎo)致大量現(xiàn)金流出，要繳納大量的企業(yè)所得稅，有些企業(yè)可能因此而面臨資金緊缺。故很多企業(yè)，選擇不估或低估，避免短期的所得稅現(xiàn)金流出。

　　我們的評(píng)估理論當(dāng)中，對(duì)現(xiàn)金流量分析法評(píng)估，沒有進(jìn)行專門的分析，對(duì)收益當(dāng)中的收入是收益還是利潤(rùn)也沒有過多辨析。不過從純收益的推算過程來看，應(yīng)該是稅前現(xiàn)金流，因?yàn)闆]有提取房地產(chǎn)的折舊費(fèi)用，如果是利潤(rùn)，那么就要提取折舊，稅前利潤(rùn)﹤稅前現(xiàn)金流，計(jì)算所得稅后，稅后利潤(rùn)﹤稅后現(xiàn)金流。

　　天意：如果按yale2002說法去預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的話，那么如何確定折舊呢？

　　不要因?yàn)楝F(xiàn)在的企業(yè)價(jià)值中流行DCF方式，就把這種方法移置到房地產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估中來。事實(shí)上DCF方式在企業(yè)價(jià)值中的推廣已經(jīng)是超越大多數(shù)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)能力了，已經(jīng)有很多不倫不類的企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告涌現(xiàn)出來。這樣下去，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估不會(huì)有什么好處。而廣大的房地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)DCF的了解和掌握肯定不如資產(chǎn)評(píng)估師深入，況且DCF模式是針對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的，就兩個(gè)主參數(shù)來講，F(xiàn)CF和WACC并非適合單項(xiàng)資產(chǎn)的定價(jià)，現(xiàn)金流對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率將更難確定。

　　建議廣大的專職房地產(chǎn)估價(jià)師，還是先把與收益相對(duì)應(yīng)的具體折現(xiàn)率（資本化率）弄明白，不要在報(bào)告中把如何確定資本化率的過程用一句話帶過，這會(huì)影響大家業(yè)務(wù)水平的提高。

　　lala：房地產(chǎn)收益法評(píng)估實(shí)際采用的就是現(xiàn)金流折現(xiàn)的思路，并不是因?yàn)橛辛似髽I(yè)價(jià)值評(píng)估才“移置”過來的。相對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估師而言，利潤(rùn)通過財(cái)務(wù)是可以調(diào)控的，房地產(chǎn)估價(jià)師又大多不是財(cái)務(wù)出身，因此對(duì)“利潤(rùn)”不太關(guān)注，他們更注重的是資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流，我認(rèn)為這就是房地產(chǎn)估價(jià)中所說的“收益”。

　　至于所得稅的問題，因?yàn)槭菑募{稅主體的角度來核算的，并非直接與具體某項(xiàng)資產(chǎn)相聯(lián)系，因此在收益法過程中是不予考慮的。舉個(gè)例子說，企業(yè)有幢房子出租，有收益，是不是就得交所得稅呢？不一定。因?yàn)檫@個(gè)出租行為的經(jīng)營(yíng)需要與企業(yè)其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的結(jié)果盈虧相抵后，才能決定是否需要交納所得稅。

　　就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，我認(rèn)為最理想的還原率確定方法還是市場(chǎng)提取法。通過市場(chǎng)調(diào)查建立租金與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，比理論上的各種方法都更附合實(shí)際，所得計(jì)算結(jié)果也能更令人信服。

　　天意：對(duì)于還原率的確定問題我基本同意lala的說法。但對(duì)于對(duì)未來收益確定的觀點(diǎn)我并不認(rèn)同。雖然單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估看起來要比企業(yè)價(jià)值評(píng)估簡(jiǎn)單，但要分清利潤(rùn)和現(xiàn)金流同樣也是一件很復(fù)雜的事情。比如說折舊的問題，我們不能簡(jiǎn)單的以折舊不生產(chǎn)現(xiàn)金流為由，認(rèn)為在未來收益計(jì)算中就與折舊無關(guān)，在用利潤(rùn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流的過程中，是加回了利潤(rùn)，但也同時(shí)減去了資本性支出。

　　從收益法的理論從發(fā)，折現(xiàn)率（還原率）應(yīng)該是有其具體定義的。要弄清收益與折現(xiàn)率的關(guān)系，就必須深入了解收益法的理論。但這一點(diǎn)可能正是廣大房地產(chǎn)估價(jià)師們所欠缺的。于是，我們?cè)诓坏靡缘那闆r下選擇了用市場(chǎng)提取法確定還原利率，而且即使是我們提供的正確，這樣的還原利率的真正含義仍然是一個(gè)模糊的概念。況且，我們?cè)谟檬找娣ㄟM(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，幾乎沒有人真正的采用過市場(chǎng)提取法來確定還原率，也曾經(jīng)看到過一些文章中提到了這樣的作法的不可行性。以目前的房地產(chǎn)形式來看，這樣的還原率太低了。這種現(xiàn)象說明的問題，是收益法的錯(cuò)誤？還是市場(chǎng)提取法的錯(cuò)誤？亦或是市場(chǎng)本身的錯(cuò)誤？值得我們思考。

　　lala：是的，我們?cè)谑褂檬找娣y(cè)算未來收益的過程中，就是以沒有再投資，沒有資本性支出為假設(shè)，即這個(gè)房子在它的可收益年限內(nèi)，除了日常維修保養(yǎng)，是不進(jìn)行資本性投資的。因此，現(xiàn)金流與利潤(rùn)之間就是差折舊了。

　　我想大家都有這樣的共識(shí)，使用市場(chǎng)提取法得出的還原率低是因?yàn)楫?dāng)前的市場(chǎng)房?jī)r(jià)高而租金水平低，這不是一個(gè)健康、理性的市場(chǎng)，反映出高房?jī)r(jià)泡沫和投機(jī)性炒房眾多等眾多市場(chǎng)問題。不是說還原率低就是市場(chǎng)提取法有問題，相反市場(chǎng)提取法正好反映了客觀事實(shí)。

　　天意：如果說承認(rèn)這個(gè)市場(chǎng)不是一個(gè)健康理性的市場(chǎng)，那么反映出來的還原率和評(píng)估值就也不是健康理性的。這里就有一個(gè)問題了，如果我們認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)是不健康、不理性的，那么在進(jìn)行未來收益預(yù)測(cè)的時(shí)候是不是也應(yīng)該考慮未來市場(chǎng)的變化？如果我們考慮了這種變化，那么用現(xiàn)在的市場(chǎng)參數(shù)提取出來的還原率還能不能作為未來收益的還原率？如果我們不考慮這種變化，以現(xiàn)實(shí)來預(yù)測(cè)未來，就等于假設(shè)這個(gè)不理性、不健康的市場(chǎng)會(huì)一直持續(xù)下去，這樣的假設(shè)就不是一個(gè)合理的假設(shè)，在不合理的假設(shè)前提下得出的結(jié)論就很可能也是一種不合理的結(jié)論。

　　收益法中的預(yù)測(cè)是建立在對(duì)社會(huì)發(fā)展對(duì)行業(yè)發(fā)展的宏觀判斷基礎(chǔ)上的，預(yù)測(cè)房產(chǎn)的未來收益就等于在預(yù)測(cè)樓市的走向。讓廣大的房地產(chǎn)估價(jià)師來預(yù)測(cè)樓市的走向，這是不合理的。以目前房地產(chǎn)估價(jià)師的水平和能力，還是應(yīng)該腳踏實(shí)地的使用市場(chǎng)法評(píng)估，畢竟使用收益法評(píng)估不是房估師們的強(qiáng)項(xiàng)。

　　yale2002：收益法中的資本化率有2種：一種為直接資本化率；一種為報(bào)酬資本化率。直接資本化率可以通過市場(chǎng)提取，而報(bào)酬資本化率的市場(chǎng)提取基于未來收益的一種預(yù)測(cè)。資本化率有四種求取方法，但是各種方法求取的資本化率內(nèi)涵能否做到一致，并與市場(chǎng)吻合，這才是收益法應(yīng)用中的關(guān)鍵所在。

　　收益法是模擬市場(chǎng)的一個(gè)過程，即為買方投資決策的一個(gè)過程。作為投資決策，最為關(guān)心的就是現(xiàn)金流，把流動(dòng)性好的現(xiàn)金換成流動(dòng)性差的房產(chǎn)，其根本目的就是為了未來的現(xiàn)金流。

　　投資收益率與房地產(chǎn)評(píng)估中的資本化率的關(guān)系，正是大家所需要探討的。國內(nèi)目前應(yīng)用收益法評(píng)估中的缺陷在于房子只租不售，沒有考慮5年、10年出售的情形。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性，目前房產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí)期，資本化率較低，而諸多投資人主要通過未來高價(jià)出售獲利，對(duì)此現(xiàn)象國內(nèi)估價(jià)理論沒有相應(yīng)的研究。資產(chǎn)具有投資價(jià)值，投資就會(huì)過來追捧，導(dǎo)致價(jià)格上升，而一旦升幅過大導(dǎo)致沒有投資價(jià)值，那么投資者就會(huì)拋售資產(chǎn)以獲得最大資本利益。

　　投資收益率與資本化率是有關(guān)系的，但不能等同。我認(rèn)為，如果單純從定義上面去理解方法，很容易被困住，跳不出來。只有從理論方法的起源地——市場(chǎng)上找答案，這樣才能深刻理解估價(jià)理論與方法。

　　另外，對(duì)于天意網(wǎng)友對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師的能力的評(píng)價(jià)，本人表示反對(duì)。僅憑個(gè)人的水平不能代表資產(chǎn)評(píng)估師整體的水平。如果作為房地產(chǎn)估價(jià)師而不理解收益法，那是個(gè)人的問題，怎么能代表房估師整體的水平呢？如果你是資產(chǎn)評(píng)估師，那么你怎么認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)師不懂收益法呢？估價(jià)理論中的不足，對(duì)中介行業(yè)而言，還是可以通過后期的研究迎頭趕上的，但是某些行業(yè)在職業(yè)道德上的先天不足，譬如做倒賣國有資產(chǎn)幫兇，即使理論上搞得如何先進(jìn)，也卻沒有任何存在價(jià)值的。更何況，在理論上也是存在諸多缺陷的，例如如何讓成本法、市場(chǎng)比較法及收益法的評(píng)估結(jié)果在入賬的時(shí)候價(jià)值內(nèi)涵一致？這樣的事實(shí)也反映出很多值得我們思考的問題。

　　天意：拋開門戶之見，讓我們?yōu)楣纼r(jià)行業(yè)的繁榮各盡所能吧！想當(dāng)年資產(chǎn)評(píng)估師和房地產(chǎn)估價(jià)師以及土地估價(jià)師一起開創(chuàng)了估價(jià)行業(yè)的一片大好局面。評(píng)估行業(yè)中三師相互配合，功績(jī)有目共睹。現(xiàn)在的估價(jià)行業(yè)面臨的形勢(shì)不好，需要解決的問題很多，我們估價(jià)行業(yè)內(nèi)部就更沒有必要相互貶低、相互攻擊了。作為估價(jià)行業(yè)的同行，我們各有所長(zhǎng)，也各有所短，所以還是讓我們相互配合、取長(zhǎng)補(bǔ)短，一起為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)我們的力量吧！

　　關(guān)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資本化率或折現(xiàn)率的問題，我們一直非常關(guān)注。并且已經(jīng)開始收集相關(guān)的市場(chǎng)資料，準(zhǔn)備作一次較深入的調(diào)查研究。今后，我們會(huì)把在這個(gè)調(diào)查研究過程中遇到的一些問題列舉出來，希望得到大家的幫助和支持。

　　tsp0715：這里討論的很熱烈啊，看得出大蝦們個(gè)個(gè)博學(xué)多才，其中不乏真知灼見，受益非淺。我也來湊湊熱鬧，談?wù)剛€(gè)人的理解和看法。

　　收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，測(cè)算凈收益時(shí)所扣除的運(yùn)營(yíng)費(fèi)與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用是不同的，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊（建筑物折舊、土地?cái)偺豳M(fèi)）、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。之所以不包含所得稅，是因?yàn)樗枚惻c特定業(yè)主的經(jīng)營(yíng)狀況直接相關(guān)，如果包含所得稅，則估價(jià)會(huì)失去作為客觀價(jià)值指導(dǎo)的普遍適用性。

　　根據(jù)房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法，報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（DFC）。

　　直接資本化法是通過將未來某一年（實(shí)踐中常采用未來第一年）某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或乘以收益乘數(shù)來求取。這時(shí)的資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法求取。而報(bào)酬資本化法是預(yù)測(cè)未來各期凈收益（凈現(xiàn)金流量）選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率（或稱折現(xiàn)率、還原率）折現(xiàn)求和。報(bào)酬率的求取方法有三種基本方法，即：累加法（安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)）、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。但無論是哪種求取資本化率和報(bào)酬率的方法，都不能確切地告訴估價(jià)師資本化率或報(bào)酬率究竟是哪個(gè)具體的數(shù)值，這是用收益法估價(jià)實(shí)際操作中的難點(diǎn)，這時(shí)就需要估價(jià)師運(yùn)用自己掌握的知識(shí)結(jié)合實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)做出相對(duì)合理的判斷（含有一定的主觀因素）。

　　至于資本化率或報(bào)酬率確定的方法，從實(shí)際操作層面上考慮，如果市場(chǎng)發(fā)達(dá)，相似的預(yù)期收益存在大量的可比信息時(shí)，市場(chǎng)提取法是相當(dāng)可靠的，其說服力及可操作性都很強(qiáng)，實(shí)戰(zhàn)中常被采用（不能武斷地說“沒有誰真正的采用過市場(chǎng)提取法來確定還原率”，相反它正是目前專職房地產(chǎn)估價(jià)師采用收益法估價(jià)的首選，盡管有時(shí)它的數(shù)值較低，但它是客觀的）。而當(dāng)市場(chǎng)不發(fā)育，可比信息缺乏時(shí)，則考慮用另外兩種方法中的一種確定一個(gè)相對(duì)合理的資本化率或報(bào)酬率。

　　至于現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)健康理性的市場(chǎng)，是否存在泡沫，現(xiàn)實(shí)市價(jià)包含了多少泡沫成分，這正是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議、討論中的問題，是市場(chǎng)環(huán)境層面的問題。而房地產(chǎn)估價(jià)則是在特定目的下對(duì)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)這一特定的市場(chǎng)環(huán)境下的客觀價(jià)值的測(cè)算和判定，強(qiáng)調(diào)的是價(jià)值的客觀性。

　　天意網(wǎng)友最后說的好讓我們相互配合、取長(zhǎng)補(bǔ)短，一起為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)我們的力量吧！

　　n維霧然：大家討論總是很容易跑題，我回到主題，我的觀點(diǎn)：估價(jià)通常是不考慮所得稅的，但是特殊情況下考慮所得稅因素也可以，關(guān)鍵是收益率的選用一定要和收益金額口徑一致。我贊同yale2002的觀點(diǎn)。

　　天意：其實(shí)討論到現(xiàn)在，議論的核心已經(jīng)是收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的問題了。關(guān)于收益預(yù)測(cè)中對(duì)未來收益是否包含所得稅的問題，大家討論的已經(jīng)很明確了，我個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)沒有再討論的必要了，多謝大家的指點(diǎn)。而關(guān)于收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的問題，我會(huì)另貼帖討論的，歡迎大家繼續(xù)參與。

　　東平民：?jiǎn)栴}實(shí)際上還沒有完。首先，單一評(píng)估土地的情況下，不應(yīng)該扣除的是“折舊”這個(gè)概念，而應(yīng)該扣除的是房產(chǎn)現(xiàn)值的概念，并且收益是房地合一情況下取得的；其次，單一評(píng)估房產(chǎn)的情況下，折舊（暫且稱之，實(shí)際是現(xiàn)值）是不用扣除的，但如果收益是房地合一情況下取得的，也應(yīng)該扣除土地使用權(quán)的現(xiàn)值；再次，房地合一情況下，是什么都不應(yīng)該扣除的。以上的折現(xiàn)率（或者稱還原利率等）分別是不同的，折現(xiàn)率的確定在我國是沒有統(tǒng)一說法的，以后再討論吧。

　　稅費(fèi)我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該考慮管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅（含附加，如果是外資企業(yè)，減免）、城建稅（外資企業(yè)減免）。

　　現(xiàn)在的收益法好像是僅僅考慮到有限期內(nèi)的收益，如果物業(yè)法公布在土地使用權(quán)期限末可以補(bǔ)交出讓金再次取得，這個(gè)時(shí)候房屋如果還在并且不需要追加修繕改造費(fèi)用的情況還是應(yīng)該繼續(xù)收益的。

　　另外，最近我正在做一個(gè)租金項(xiàng)目，我覺得很復(fù)雜，牽扯到一個(gè)空置率的問題，這個(gè)另貼帖討論吧。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通