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2008年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo):項目定價的方法(一)

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  定價方法,是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實現(xiàn)定價目標(biāo),而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多,但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價格的最底基數(shù),而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價、競爭導(dǎo)向定價和可比樓盤量化定價法三類。

  一、成本導(dǎo)向定價

  成本導(dǎo)向定價是以成本為中心,是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是:在定價時,首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本,然后加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價主要由成本加成定價法、目標(biāo)利率定價法和銷售加成定價法三種方法構(gòu)成。

  (一)成本加成定價方法

  這是一種最簡單的定價方法,就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上,加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本,包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的,習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”,因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為:

  單位產(chǎn)品價格:單位產(chǎn)品成本X(1+加成率)加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。

  列如,某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤,每平方米的開發(fā)成本為2000元,加成率為15%則該樓盤每平方米售價:2000X(1+15%)=2300(元)

  這種方法的優(yōu)點是計算方便,因為確定成本要比確定需求容易得多,定價時著眼于成本,企業(yè)可以簡化定價工作,也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下,采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤,從而可以保障企業(yè)經(jīng)營的正常進行。

 ?。ǘ┠繕?biāo)收益定價法

  這種方法又稱目標(biāo)利潤定價法,或投資收益率定價法。它是在成本的基礎(chǔ)上,按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下:

  1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

  2、確定目標(biāo)利潤。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性,目標(biāo)利潤的計算也不同,其計算公式有:

  目標(biāo)利潤=總投資額x目標(biāo)投資利潤率

  目標(biāo)利潤=總成本x目標(biāo)成本利潤率

  目標(biāo)利潤=銷售收入x目標(biāo)銷售利潤率

  目標(biāo)利潤=資金平均占用額x目標(biāo)資金利潤率

  3、計算售價

  售價=(總成本+目標(biāo)利潤)/預(yù)計銷售量

  例如:某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū),估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米,其總開發(fā)成本為4億元,企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的15%,問該小區(qū)的售價為多少?

  解:目標(biāo)利潤=總成本x成本利潤率

  =4x15%

  =0.6(億元)

  每平方米售價=(總成本+目標(biāo)利潤)/預(yù)計銷售量

  =(4=0.6)/160000

  =2875(元)

  因此,該企業(yè)的定價應(yīng)為每平方米2875元

  目標(biāo)收益率定價法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè),市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

 ?。ㄈ┦蹆r加成定價法

  這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù),按銷售價的一定百分率計算加成率,最后得出產(chǎn)品售價。計算公式為:

  單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/(1—加成率)

  列如,某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元,加成率20%,則該樓盤的售價為:

  售價=2500/(1-20%)=3125(元)

  這種定價方法的優(yōu)點對于銷售者來說,容易計算出商品銷售的毛利率;而對于消費者來說,在售價相同的情況下,用這種方法計算出來的加成率較低,更容易接受。

  以上幾種成本定價方法的共同點是:均以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎(chǔ),在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算,但它們存在共同的缺點,即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。

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發(fā)布:2007-07-13 10:26    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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