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房地產估價師:物業(yè)管理的策劃階段
物業(yè)管理的策劃階段
這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入:制定物業(yè)管理方案、制定業(yè)主臨時公約及有關制度、選聘物業(yè)管理企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。
1.物業(yè)管理的早期介入
所謂物業(yè)管理的早期介入,是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段(項目決策、可行性研究、規(guī)劃設計、施工建設等階段)就參與介入,從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關,以確保物業(yè)的設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎。
2.制定物業(yè)管理方案
房地產開發(fā)項目確定后,開發(fā)企業(yè)就應盡早制定物業(yè)管理方案,也可聘請物業(yè)管理企業(yè)代為制定。
3.制定業(yè)主臨時公約及有關制度
建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。建設單位還應制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
4.選聘物業(yè)管理企業(yè)
達到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)不得超越資質承接物業(yè)管理項目。建設單位應與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
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