房地產(chǎn)估價案例與分析復習重點：估價技術(shù)路線

　　【提問】估價技術(shù)路線到底是指的什么？在書上沒有看到相應(yīng)的解釋，請老師通俗地講一下

　　【回答】

　　學員yc10281028，您好！您的問題答復如下：

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程，從而確定房地產(chǎn)的客觀合理價格的過程。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格的形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、指導整個房地產(chǎn)估價過程的思路。因此，技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價方法體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的基本理論原理，同時也是估價技術(shù)路線的反映。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，是房地產(chǎn)價格形成認識論的體現(xiàn)，從前述內(nèi)容可知，估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認識。因此，每一種房地產(chǎn)估價方法實質(zhì)上就體現(xiàn)了一種估價的技術(shù)路線

　　簡而言之：估價技術(shù)路線就是明確了估價對象、估價目的、估價時點后，著手該怎么來做，具體作業(yè)的技術(shù)思路就是技術(shù)路線。

　　如：

　　非住宅營業(yè)用房市場比較法估價技術(shù)路線：

　　1. 確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營業(yè)性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑（參見附件10）。

　　2. 搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目內(nèi)搜集交易實例。

　　3. 測算評估價格。按照市場比較法評估的應(yīng)用要求，將3個以上可比實例分別修正后計算平均值得出標準樣本房屋的基準價格，再測算出非住宅營業(yè)用房的拆遷評估價格。

　　非住宅非營業(yè)用房成本法估價技術(shù)路線：

　　1. 成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價格。

　　2. 成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：

　　拆遷補償評估價格 ＝ 土地重新取得價格 ＋ 建筑物重置價格 － 建筑物折舊 ＝ 土地重新取得價格 ＋ 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。土地重新取得價格是估價時點的土地取得價格。

　　3. 參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價格（或國有土地使用權(quán)市場價格）可采用成本法、基準地價修正法、市場比較法等確定

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

　　責任編輯：淘淘

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